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不动产登记行政诉讼

篇一：不动产权属登记行政行为与民事行为交叉案件的审

理

不动产权属登记行政行为与民事行为交叉案件的审理

张占林李科雷

一、不动产权属登记行政行为与相关民事行为发生交叉的

范围和特点

不动产权属登记是不动产管理机关应申请人的申请作出

的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生

的权利，并可以在权利被他人侵犯时，以登记的行政行为与

之相对抗，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以

任何理由撤销该行为。但申请人提交的申请材料主要是有效

的民事行为的相关材料，因此，不动产权属登记行为属于可

诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时，其

关联行为大多属民事行为，而民事行为存在的纠纷属于民事

诉讼受案范围。这样，导致该类案件的民事审判中会涉及具

体行政行为。

在审判实践中经常遇到的与不动产权属登记行政行为有

关的民事诉讼主要包括:不动产买卖合同纠纷诉讼、抵押合同

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纠纷诉讼、继承纠纷诉讼、析产诉讼、侵权诉讼、离婚财产

分割纠纷诉讼、赠与纠纷诉讼、互换纠纷诉讼、房屋租赁诉

讼、房屋动迁安置补偿诉讼等。

不动产权属登记行政行为与相关民事行为相互交叉的主

要特点是：第一，两者均是建立在同一标的物上的权利义务

纠纷;第二，在同一标的物上产生三方利害关系人，即房屋登

记的合法主体即不动产登记行政机关、登记簿上的权利人和

民事权利人;第三，其物权的产生来源于民事法律关系和行政

法律关系;第四，在发生诉讼时，属于不同法律事实和不同法

律关系的对抗，而不是同一法律事实和法律关系的对抗。

二、目前法院对涉及不动产权属登记纠纷问题处理程序的

多样性

对涉及不动产权属登记纠纷的诉讼，由于现行法律和司法

解释没有程序适用的明确规定，致使审判实践中出现处理程

序的多样性，理论界也有多种不同观点：一是认为权属登记

行为是相关民事行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审

理，并以相关的行政行为的公定力为基础认定权属登记行政

行为合法，作出民事判决;二是认为权属登记行为是相关民事

行为的一部分，于是将纠纷作为民事案件审理，并以司法权

优于行政权原理，直接将相关的行政行为作为优势证据进行

审查，甚至直接认定权属登记行政行为无效，作出民事判决;

三是采取先行政后民事的程序，即如果原告先提起民事诉

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讼，法院应中止民事诉讼，等行政判决生效后，再恢复民事

诉讼;四是采取行政附带民事，在行政判决时一并对民事争议

作出判决;五是原告分别提起民事诉讼和行政诉讼，法院分别

作出行政判决和民事判决。

上述方法并存，导致以下主要问题：

1.该类交叉案件处理的无序性

我国目前只有两个法律和解释条款(民事诉讼法第一百三

十六条和行政诉讼法若干问题的解释第六十一条)涉及到行、

民交叉案件处理的原则规定。由于规定不能概括各类型案

件，使得各地法院在处理此类交叉案件时随意性较大，处理

方式方法各不相同，结果也大相径庭。

2.该类交叉案件处理的复杂性

因缺乏科学的程序指导，当出现民事、行政交叉后，由于

一般由法院的行政和民事审判庭分别进行审理，从而出现一

个案件久拖不决，其判决互相矛盾或者在民事审判中疏于审

查行政认定的事实、导致民事判决错误，最终的结果是影响

了案件审判质量和法院的裁判权威。同时，因为依靠任何一

种诉讼程序都难以理想地解决民、行交叉案件的纷争，结果

既影响了办案效率，增加了法院的诉讼成本，又浪费了有限

的司法资源，不符合诉讼经济原则。

三、不动产权属登记行政案件与相关民事案件发生交叉时

的审理原则

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根据我国现行的民事诉讼法及其相关司法解释和行政诉

讼法及其相关的司法解释规定,当法院受理的涉及不动产权

属纠纷案件中民事争议和行政争议出现交叉时，应当在审判

实践中把握以下几个原则：

1.民事证据决定原则

在涉不动产所有权纠纷行政诉讼中，涉案的不动产已经发

生登记行政行为。但当行政机关不能完整地提供登记证据

时，人民法院会判决撤销该行政行为，而因行政审判不能评

价民事争议，所以行政相对人的权利仍未得到明确保护。此

时，主张权利的一方可以在民事诉讼中通过证

明争执不动产所有权的归属，然后以生效的民事判决作依

据