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房地产的评估方法

1、市场法（经典估价方法）

含义：

基本思路思路：比准价格*=可比交易实例价格×各项差异因素修正系数（最常用的基本方法）

依据：替代原理

适用范围：（1）适用：有类似房地产交易案例；

（2）不适用：交易案例较少、没有或特殊用途的房地产评估（五种情况：）

计算公式:待估房地产评估价值=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数

×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年限修正系数

交易情况修正系数=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）

交易期日修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易日价格指数

指标参数区域因素修正系数=待估宗地区域因素条件指数/可比实例区域因素条件指数=100/（）=()/100

个别因素修正系数=待估宗地个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数=100/（）=()/100

容积率修正系数=待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数

-m-n

使用年期修正系数=[1-（1+r）]/[1-（1+r）]

评估价格宗地单价：（1）简单平均法：P=∑P/n；（2）加权平均法：P=∑PK·/∑K；（3）中位数法：P=（P-P）/2

iiiiLS

宗地总价=宗地单价×土地面积

操作步骤：（1）收集交易实例资料（基础与前提）；（2）确定可比交易案例；（3）修正各项差异因素；（4）确定待估宗地价格

2、基准地价修正系数法

含义：不同等级、不同用途的区域性土地使用权平均单价。

形式：（1）区片价；（2）路段价

测算：（1）试算样点地价；（2）修正差异因素；（3）标准宗地；（4）基准地价标准和基准地价修正表

基准地价概念：标定地价

特点：（1）土地使用权价格；（2）区域性价格；（3）平均价格；

（4）单位土地面积价格；（5）一定时期价格；（6）覆盖整个域区

作用：（1）政府公告作用；（2）地价调控依据；（3）土地税收依据；

（4）收益分配依据；（5）评估宗地基础；（6）资源合理配置

基本思路思路：评估价格=基准地价×各类差异因素修正系数（辅助方法）

依据：替代原理

适用范围：（1）有基准地价标准的城镇土地评估；（2）大面积的数量众多的土地评估；（3）一般作为辅助评估方法

计算公式：宗地地价=基准地价×区域因素修正系数×个别因素修正系数

×使用年期修正系数×交易期日修正系数×容积率修正系数

估价程序：（1）收集估价定级资料；（2）确定修正系数表；（3）调查影响因素条件；（4）制定宗地修正系数；

（5）确定年期修正系数；（6）确定期日修正系数；（7）确定容积率修正系数；（8）评估宗地地价

3、路线价法

含义：（1）路线价；（2）路线价法

思路：宗地价格=路线价×差异因素修正系数

基本思路原理：土地价值随临街深度而递减

实质：市场法的一种

依据：替代原理

关键：（1）标准宗地的确定；（2）路线价的附设；（3）深度修正率的确定

适用范围：同时估价大量土地的场合（土地课税、土地重划、征地拆迁）