房地产市场与酒店业地产市场的研究模板.docVIP

酒店业地产研究

酒店地产在全部商业地产中所占百分比超出10％，有些学者推算，酒店业地产投资占到整个房地产市场投资额12％。撇开这些或真或假数据不谈，酒店业地产带来商业回报确实是十分诱人。不过，高额回报带来诱惑有时候却伴伴随苦涩。

有些学者试图探究酒店市场运作机理，其研究结果肯定能帮助房地产管理者们避免在酒店开发过程中出现失误。另外，对酒店业市场研究也为其它类型地产市场研究提供了借鉴，而且我们能够从中探寻地产消费市场和地产投资市场和当地及整个宏观经济条件对应改变关系。

本文写作目标是深入明确我们对酒店业地产市场认识。本文研究并不是对前人结果反复。而是要深入解释酒店业房地产市场内部机制，并对该市场未来几年走向作出估计。

过去二十年中，市场统计数据有效性和可用性全部得到了大幅提升，包含相关零售业地产市场和写字楼市场相关资料。这些统计资料有利于我们从直观上大约了解房地产行业市场行为。所以，本文见解也是在综合研究包含酒店业房地产市场在内各类房地产市场相关资料基础之上得出。

一、房地产消费市场和房地产投资市场关系

现代学者在房地产市场研究中，将有形房地产市场划分为两个高度相关子市场——一个是房地产消费市场，该市场上购置房产是为了自己使用或获取周期性收益；另一个是房地产投资市场，该市场上购置房产是为了资本升值需要。之所以这么划分，是因为我们认识到，房地产产权拥有者并不一定是房地产空间实际使用者——这一点在酒店业地产市场上表现得尤其显著。

过去二十年中，房地产投资者们见证了消费市场和投资市场因为相互作用而造成起伏波动。和经济环境和上世纪八十年代早期情况有些类似——全部是需求不足造成经济衰退，而且伴有灾难性事件发生。

发生在消费市场或投资市场上某种现象对这两个市场会造成何种影响?比如，房地产日常收益波动对房地产价值评定影响怎样，这一直是一个引人关注关键问题。不过，理论上研究极难对这一问题作出令人满意解答。有些学者研究了和经济萧条背景下，房地产日常收益下降20％而且伴有“9．11”悲剧，对应酒店业房地产价值下跌程度。研究结果表明，房地产价值损失和房地产日常收益下降幅度之间相关性在5％—10％之间。

这一结论说明，在经济衰退大背景下，房租收入下降和房地产本身价值并不是高度相关，其它学者研究也证实了这一点。

二、房地产市场和酒店业地产市场均衡

只有当价值等于重置成本时，房地产投资市场才会达成均衡。不过正如部分学者所指出，只有当房地产消费市场均衡条件满足时，房地产投资市场才能实现价值等于重置成本。房地产消费市场极少能达成全方面饱和，它情况和劳动力市场有些类似。长久来看，房地产消费市场实现均衡时房屋空置率就像劳动力市场自然失业率。几十年来观察数据也证实了这一假设，在房地产价格调整下，房屋现实空置率不停围绕着自然空置率上下波动。

很多学者经过研究住宅市场以外房地产市场数据，发觉不一样地域和不一样房地产类型下，自然空置率也是不一样，这种区分是根源于市场需求。比如酒店业房地产市场，有些学者研究了酒店业房产自然空置率和需求之间关系，并考察了酒店业房地产市场供需缺口。

(一)房地产均衡时租金和房地产日均价格关系

现在，对自然空置率相关研究批判关键集中于一个焦点——对自然空置率估算过于孤立静态，脱离了长久均衡大环境。直接评定均衡状态下租金水平是相当困难，需要同时限定若干个均衡条件。对均衡状态下日均房地产价格估算也存在一样问题，极少有利用正规研究方法估算均衡日均价格文件。

房地产价值和重置成本百分比是房地产投资市场实现均衡关键问题。这套衡量方法和相关叙述起源于托宾固定资产投资理论——她认为，将市场上房地产价值和重置成本比值设为q，若q1，即地产价值高于重置成本时，房地产开发会继续进行，直到q＝1时，房地产开发就会失去动机。

酒店业地产价值和重置成本之间关系在上个世纪九十年代研究中被给和了广泛关注，学者们发觉，当比值q下降到低于0．5值时，会快速反弹到1以上。现在，研究工作者仍亲密注意着酒店业房地产市场q值，试图发觉未来市场发展趋势和新赢利机会。

以后有学者对q比值计算方法进行了改良，将其适用范围推广到了整个房地产市场，并确定了预警值。

(二)房地产证券市场均衡

将q比值近似均衡原理推广到房地产证券市场，我们能够看到，证券市场均衡就表现在股票价格和净资产值之间关系上。当每家企业在证券市场上价值和其本身净资产值全部相等时，整个证券市场就达成了长久均衡。

上述一整套和资产净值相关投资理论每十二个月全部有新发展，大部分投资者全部相信这套理论科学性。甚至那些紧跟酒店地产业信托投资企业投资者，也全部是依据企业净资产额损益来判定套利机会。

三、经济周期对酒店房地产业影响

酒店业房地产市场周期性表现得十分显著。整个市场行情围绕着均衡水