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老城区居民社区治理与服务创新初探

（枫树山社区刘晓峰）

一、老城区居民社区特点：

老城区居民社区是指处于城区内，服务范围为房屋陈旧、设施

设备老化、功能配套不全、没有专业物业管理或物业管理的居民

小区的社区。此类社区存在以下特点：

1.房屋结构复杂，房屋及基础设施陈旧老化严重。

老城区居民社区大多建设于上世纪八九十年代，辖区内的大部分

居民楼都进入“问题期”。如房屋外墙粉刷面起壳风化，多层楼房顶

层防渗漏功能退化，房屋漏水情况普遍，房屋前后下水管道经常堵塞；

道路布局不合理，消防通道经常被占用等问题屡见不鲜。

2.物业管理缺位严重，社区代管物业捉襟见肘。

老城区居民社区管理的居民小区不同程度存在没有专业物业公

司管理或物业公司管理服务不到位的情况，违章搭建，车辆乱停乱放，

公共设施损坏占用等现象比较普遍。物业管理缺位导致社区承担了部

分物业管理的工作，但由于基础较差、人员经费缺口大，往往效果不

佳，居民群众满意程度不高。

3.人员组成多元化，服务需求面广量大。

随着城市发展，老城区居民社区的人员组成也发生了很大变化，

普遍存在老龄人口比重不断上升，低收入及困难家庭不断增多，外来

务工人口聚集等特征。各个群体对于社区服务需求的要求也越来越复

杂，就近养老需求、改善居住条件的需求，困难人群生活保障需求、

外来务工人员子女入学需求等民生需求成为社区服务的重点，这些居

民“刚性”需求不断增加，使社区服务资源面临着“僧多粥少”，甚

至“巧妇难为无米之炊”的境地。

此外，老城区居民社区同时面临行政事务繁杂，维稳压力大，城

市管理任务压头等问题，由于各种原因，有些方面的问题更为复杂，

难以化解。

二、老城区社区的居民需求：

老城区居民社区的需求主要集中在人口居住、就业、就学、就医、

养老等民生保障方面，随着生活水平的提高，对于服务的需求日益多

样化和个性化。同时不同阶层的居民的利益诉求、群众权利意识上升

以及信息化社会的发展对于社区公共服务质量提出了更高的要求。

三、关于老城区社区治理与服务创新的对策和建议：

1.发挥政府主导作用，有序推进老城区社区综合整治。

一方面，政府应该有计划的进行房屋维修养护、配套设施完善，

延长房屋使用寿命，改善房屋使用条件。通过政府加大投入，对社区

老化管道、破损道路和区域进行改造修缮，美化绿地，完善社区公共

服务设施，增加消防、监控等公共设施。另一方面，在日常维护中，

政府可采用杭州上城区平安365社会服务管理办法，采取前台服务、

后台跟踪、第三方考评的模式，确保涉及居民生活的各种事务能够及

时有效的处理，为居民创造舒适和谐的生活环境。让居民对切实感受

到了环境质量提升，逐步满足居民“安居”的需求。

2.因地制宜，建立适合老城区社区特点的物业管理机制。

根据各社区房屋、环境、配套设施、居民群众的经济承受能力，

采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于

配套设施相对独立，较为完善，条件成熟的社小可以采取组织召开业

主大会并选举业主委员会，依法选聘物业企业，对小区进行物业服务。

对于不具备实行条件的小区，应充分发挥居民自治作用，可以由社区

居委会牵头取得居民共识，成立非赢利的“准物业”服务中心，按照

政府投一点、居民交一点的方式，聘请保洁、绿化、安保等人员对小

区进行维护和日常管理。也可以楼栋为单位，组成若干个小区治理小

组共同维护小区的公共秩序。

3.确立以居民需求导向，着力完善社区服务功能。

（1）贴近居民需求，强化社区服务功能。

社区服务就是要贴近百姓生活需求，符合群众意愿。根据老城区

社区各自不同的特点，以居民需求为导向，来创新社区服务。比如有

的社区老人家多，其中有很多空巢老人、孤寡老人，吃饭成为他们的

最大问题。针对这种情况，社区可以创办“爱心饭堂”，直接通过公

益岗位的人免费为他们送饭，让老人吃上放心可口的饭菜。有的社区

下岗人员众多，解决他们的就业问题成为社区工作的重点。可以组织

失业人员参加各类培训，提升求职者的个人素质和能力；可以扩大信

息渠道，通过求职通，招聘会等形式，为失业人员提供就业信息，搭

建就业信息平台。社区服务应该从居民的需求出发，从细节入手，不

为创新而创新，扎实办好事，做实事。

（2）引进枢纽型的社会组织，促进社区服务发展。

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