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公司发展规划建议

一、房地产行业形势分析

1、宏观大势分析

（1）疫情之后，市场总量平稳，大房企销售规模和市占率将持续提升

疫情过后房地产市场总量平稳。一是城镇化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住

条件改善、经济增长带动住房消费、家庭小型化六大因素支撑下，预计2019-2030年全国

自住房需求年均11.9亿平。二是疫情并不减少需求，仅延缓需求释放节奏；长时间居家隔

离会激发居民改善居住条件欲望。

市场总量稳定情况下，大房企销售稳定增长，将推动房地产行业集中度持续提升。以

2020年为例，市场降温叠加疫情影响，预计全国商品房销售金额同比减少4.1%。而公布销

售目标的33家TOP50房企，总金额比2019年增长9.5%，预计市占率比2019年提升

6.5个百分点。

（2）为稳定土地市场，2月以来地方政府出台多项政策。一是减少拿地限制、降低拿

地门槛，主要包括降低预售门槛、降低竞买保证金比例等；二是帮助房企履约，包括缓缴

土地出让金、延期签订《土地出让合同》、容缺办理审批手续、可申请延期开竣工时间等；

三是增加优质住宅用地供应，吸引有资金的房企竞拍，寒冬已过，必将迎来灿烂的春天。

2、产业环境分析

（1）2019年，中国房地产市场前三包括在内的发展获得共12.6%的市场份额，超过

1/8，前100家开发商获得2/3的市场份额。在国家对于房地产市场的政策以“稳”为主的

前提下，房地产也不再处于发展的迅猛阶段，必须使房地产发展朝着质量和服务方向发展。

这说明一线房地产竞争正变得越来越激烈，而且主要是大企业之间的相互竞争。

（2）实现国家治理体系的现代化，房地产行业面临着系统化体系化改革的挑战。制度

因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。例如有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业

盈利的需要，有老百姓购买房屋做投资的冲动。也就是说，在未来五年中，我们可能还面

临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能去适应。

二、公司发展出路

1、实现“更多”计划

资源向房地产开发业务集聚，物管和地产经营管理首先为开发业务做支撑性服务，促

进房地产业务的成长；最终使房地产业务成为整个企业成长的突破口。

因此有必要以房地产开发为核心产业，开展更多计划：地产项目多、地产类型多、地

产区域多，依托核心产业快速发展。通过理顺内部管理机制，坚持项目分工管理制，通过

公司的努力，将公司打造为对外适应市场、对内高效运作的综合性专业化房地产企业。

2、完成“更快”战略

根据公司目前企业实力，目前最好的选择是仍然是立足于现有房地产业。在具体的产

业业务选择中，依据前述分析，应该完成“更快”战略：

房地产业务现阶段应专注于现阶段所得地块的项目开发，保证区内项目利润，从而加

快资金周转；而区外项目则要充分进行调研测算，对目标拿地计划进行审核，从而成为有

一定影响力的企业。

3、达成“更好”目标

用三年的时间建成以规范化管理制度和业务流程管理为核心的房地产行业平台，形成

适合于自身企业发展的现代化的集团化企业管理模式；开发公司立足高起点，形成适合自

身的现代企业管理模式；地产经营管理公司和物业管理公司建立以自身项目服务的管理为

核心的管理体制，以管理求效益，推动开发业务发展。

4、以“更省”为发展要求

目前集中采购已成为房地产企业降低成本、加强采购管理的一个发展方向；与优秀专

业企业建立战略合作，实行强强联合；从而实现经营规模获得新突破。

三、公司模式创新

1、股权合作

事实上，业界绝大多数从事多项目开发的企业都普遍存在资源匮乏的现象，包括人力

资源匮乏，资金资源匮乏，技术资源匮乏等等。其中起决定性因素的就是资金资源、土地

资源。

通过合作，一般可以提高公司项目的收益率，提高公司的投资收益率，但合作增加了

项目合作风险，在风险控制不力的情况下，也有可能反降低项目的收益率。

因此从集团经营管理的战略角度考虑，进行股权合作能够降低资金投入的同时不增加

负债，不降低投资收益率。

（1）项目公司模式

该模式是公司与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，

由项目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的

交易税费。

主要风险和控制

1）土地变更到项目公司名