物业工程维修服务方案.docx

目录

一、工程维修服务方案21、消防设施的管理维护维修及保养2

2、给、排水设施管理维护33、公共设施管理维护5

4、配电箱维护管理155、污水泵维保16

7、建筑物修缮及装修管理方案21

带出资料室，由资料员保管和复制供应，其他要求与档案管理的规定一样。

设备档案资料按每台单机整理，存放在设备资料档案内，档案编号与设备编号

一致，按编号顺序排列，定期进行登记和资料归档，要求做到：

(1)明确设备档案管理责任到人；

(2)明确设备档案的归档路线，包括资料来源，归档时间、交接手续，资料登

记等；

(3)明确设备档案的内容和负责人；

(4)明确设备档案的借阅方法，防止丧失和损坏；

(5)明确重点设备档案、做到资料齐全，登记及时、正确。

2.1、实施标准化管理

1、导入国际标准管理体系

标准化管理是为设备职能实施提供共同的行为准那么和标准，同时也是为设备的技术经济活动提供基本的依据和手段。主要包括：在管理中导入IS09001,14001,18001的质量、环境、健康平安国际标准管理体系，建立和完善各类物业管理标准

(如上海市办公楼物业服务标准等),制定房屋、设备完好率标准等。

2、规章制度的建立。主要包括：责任制度、运行管理制度、维修制度、安全管

理制度、节能管理制度、设施设备管理制度和奖惩制度等。

(1)制定物业设施设备管理制度

现代物业管理都是专业化管理，最主要的内容就是要建立一套完整的管理制

度。物业管理的规章制度有以下三大类：

1)工程技术规程方面的制度；

A、物业设备接管验收制度；

B、物业设备的平安操作规程；

C、物业设备的保养维修规程；

2)管理工作方面的制度

A、物业设备预防性计划维修保养制度；

B、设备运行管理制度：包括巡视抄表制度、平安运行制度，经济运行制度，文

明运行制度等；

C、物料、工具领用保管制度；

3)责任方面的制度10

A、各专业、技术工种及管理岗位责任制度；

B、值班制度；

C、交接班制度；

D、报告记录制度；

4)实行专业化、制度化的物业设备管理

A、物业设备管理的要求及标准

·企业负责人管理职责

·设备管理部门及其人员配备

·健全必要的管理制度。

B、技术经济指标应到达同行业或上级主管部门规定的要求

·设备技术与经济管理，包括：设备前期管理、固定资产管理、设备技术管理、

设备经济管理。

·设备使用与维护管理，包括设备运行管理、设备检修管理、机房管理、特种

设备管理。

C、设备管理现代化，包括：

·采用计算机辅助管理；

·采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式；

·设备在维修和改造中采用新材料，新工艺，新技术；

·逐步实行全员化，社会化，规范化的方向努力。

3、人力资源管理。一是设备管理人员要持证上岗，取得从业资格证，特别是特种设备的运行，维修人员一定要具有特种设备操作证方能作业；二是要对设备部门的

员工开展业务培训工作，提高专业技术水平。

(1)物业设备管理的机构和职责

1)机构设置：符合需要，责任明确，精简高效；

2)物业设备管理人员岗位职责

A、维修人员(技术工人);

B、保管员；

C、资料统计员。

第三节、物业设施设备的使用与维护

一、物业设施备的运行管理11

1、使用管理概述

物业设施设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济

运行管理两局部。应取得两方面的成果：

(1)设备的运行在技术性能上始终处于最正确状态，确保维护全运行，满足用

户需求。针对设备的特点，制定科学，严密且切实可行的操作规程和运行方案。

(2)运行本钱管理

1)能源消耗的经济核算

2)操作人员的配置

3)维修费用的管理

2、合理使用设备

(1)合理配置设备：根据生产工艺和用户需求及设备性能、科学配置。

(2)合理配置人员：根据设备数量，技术操作复杂程度、生产安排和用户需

求及环境变化，合理配置和调整操作及维修人员。

(3)为设备提供良好的工作条件，如机房、操作间、值班室、照明、通风、

空调、通道等。

(4)建立健全管理制度，如：责任制、规程、程序、维修保养手册、作业指

导书、应急预案等。

3、设备投入使用前的准备工作

(1)管理制度、技术资料的编制；

(2)管理、操作、维修人员的培训，合格上岗；

(3)能源、平安装置齐全；

(4)备件、附件、工具齐全；

(5)全面检查设备安装精度、性能完全到达标准；

(6)清理现场环境。

4、设备使用守那么

(1)定人、定岗、定机、凭证上岗操作；

(2)建立交接班制度，制定各项规程；

(3)建立设备的“三好”、“四会”、“五项纪律”;

A、三好是：管好、用好、维护好设备；

B、四会是：会使用，会维护保养、会检查、会排出故障。

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C、五项纪律是：

1)凭证使用设备，遵守平安规程；

2)保持设备清洁，并按规定维护，加油；

3)遵