鹤岗房地产市场特点总结分析报告：网红鹤岗，焕发新春.pdfVIP

证券研究报告

“网红”鹤岗，焕发新春

——鹤岗城市概况及房地产市场特点总结

2024年8月7日

投资要点

1、鹤岗城市特点：百年煤城，“石墨+文旅+中俄外贸”开启转型新动能

•产业资源：百年煤城，矿产、生态、外贸资源得天独厚。1）东北地区重要资源宝库：煤炭储量32亿吨，已有百年开发历史，是黑龙江省四大煤城

之一；石墨矿石储量20.08亿吨，矿物量1.94亿吨，居亚洲第一；2）黑龙江沿岸生态康养之都：位居小兴安岭向三江平原过渡地带，是全国寒温

带自然生态系统保存比较完整的地段，且夏季平均气温为20.6℃，是我国夏季避暑圣地；3）国家对俄开放桥头堡：地处中蒙俄经济走廊，拥有国家

一级口岸“萝北口岸”，年吞吐能力达50万吨，4年内中俄贸易额增加2.2倍，萝北口岸贸易规模具备增长空间。

•财政特点：鹤岗财政收支不匹配，2021年成为全国第一个财政重整地级市。2023年鹤岗市一般公共预算收入32亿元，同比+4.5%，3年CAGR为

11.9%；一般公共预算支出137亿元，2020-2023年之间未有明显变化；2023年债务余额合计为217亿元，同比增长33.9%，地方政府债务率升至

674%。2021-2023年财政自给率保持在23%左右，意味着77%的资金需要通过财政转移满足。财政重整后，2021-2023年鹤岗市本级一般公共预

算收入中税收收入保持增长，基建类、机关部门支出、安全类及社会发展类支出均有所压降。2024年鹤岗市缩减上级补助，计划实现收支平衡。

2、房地产市场特点：“网红”效应带动外地客群购房，二手房市场回温助力本地客群打通置换链条，商品房销售规模连续4年保持增长

•二手房：低房价出圈，鹤岗为全国房价最低城市，外地客群助推二手房市场回温。2024年7月鹤岗二手房均价为1780元/平，为全国房价最低的城市。

部分低价房源总价可达1-2万元/套，低价房特点主要为高楼层、楼龄长、无电梯。2019-2023年鹤岗二手房交易48152笔，外地客群占比23%；

2024年1-5月，鹤岗二手房成交同比增长35%，外地客群占比31%，“网红”效应带动外地客群助推二手房市场回温。

•新房：商品房销售规模连续4年增长，外地客群为本地的改善置换需求提供支撑。2023年鹤岗新房销售面积10万平，4年CAGR为29.3%，是黑龙江

省唯一一个实现连续四年正增长的地级市。外地客群带动二手房销售增长，为本地人的改善置换需求提供了支撑，从而带动新房销量增长。鹤岗市

新房在售房源较少，价格保持相对稳定在3200-4300元/平，新房项目主要具有面积大、有电梯、户型改良、价格高的特点。

3、短期内鹤岗的低房价能够承接购房多样化需求，长期则需关注新的经济增长点

•短期能够满足购房多样化需求：短期内低房价房源仍具备稀缺性，能够满足“新鹤岗人”多样化的定居需求，具备购房吸引力，外地客群能够助力

打通一二手房置换链条。

•长期仍需关注城市新的经济增长点：鹤岗类城市长期可持续发展仍需发掘城市独特优势，在城市规模逐步收缩的背景下挖掘新的经济增长点，从扩

张型策略转向打造特色化、精品化小城策略。能够转型“第二赛道”的城市，例如鹤岗拥有石墨资源、萝北口岸、旅游资源等优势，伴随着这类城

市新的经济增长点逐步成熟，房地产市场则具备修复的潜力。

4、风险提示：鹤岗市财政补贴到位不及预期；产业转型推进不及预期。

01鹤岗城市概况

02鹤岗房地产市场量价分析

目录03鹤岗房地产市场实探总结

CONTENTS

04鹤岗产业转型情况

05鹤岗财政重整情况

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