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房地产开发企业业务流程再造浅析

苗颖张辉

（大连市住房公积金管理中心116001）

【摘要】本文主要针对房地产企业的特殊性，结合生产运作管理相关理论，对房地产开发企

业业务流程特点和存在的主要问题进行了简要的分析，并对房地产开发企业流程再造提出具

体的实施意见。

【关键词】房地产；流程再造；组织模式

近年来，随着房地产市场的日渐成熟，行业竞争愈加激烈，房地产开发企业的生存和发展压

力越来越大，企业原有的粗放式管理越来越不适应企业的发展需要。尤其是最近国家相继出

台的一系列房地产行业调控政策对房地产开发企业的业绩客观上也造成了一定影响，为了在

激烈的市场竞争中继续生存和获得长久竞争优势，房地产开发企业必须以提升企业自身竞争

力为核心，探索更加合理的业务流程，不断进行改革和创新，从而实现企业的可持续发展。

一、房地产开发企业流程再造

业务流程再造是近年来企业运作管理探讨的热点问题。是否实施业务流程再造是企业管理水

平差异的根本体现，也是企业能否持续创新发展的关键。对业务流程再造（BPR）定义最著

名的是1993年首先由美国著名企业管理大师、原麻省理工学院教授迈克尔·哈默（Michael

Hammer）提出的，在著作《再造公司：企业革命的宣言》一书中，他首次给出了最经典的定

义：“是对企业的业务流程作根本性的思考和重新设计”，其目的是“在成本、质量、服务

和速度等方面取得显著的改善”。概括的说，企业流程再造是一种面向未来的，以创造性思

维和综合集成方法，寻求流程根本改变的企业革命。

房地产开发企业流程再造，就是以业务流程为再造对象，强调对企业业务流程进行优化和重

组，实现以流程为核心的跨职能的企业运行机制。并通过对企业自身内、外的现有资源的整

合及行之有效的相关辅助措施，塑造出房地产开发企业新的企业文化，树立新的企业价值观

和经营理念，进而形成企业优势核心竞争力。

房地产开发企业的流程再造，并非是简单地对流程进行分析和重新设计，也并非一般意义上

的业绩提升或略有改善，而是通过对业务流程的再设计，进而改变整个企业经营理念的一次

大的变革。企业借此从原来的以企业为中心、以职能划分为基础的时代，转化为以顾客为中

心、以流程划分为基础的时代，所以，是对企业整体的一次再造。

二、房地产开发企业业务流程的显著特点

1、房地产开发企业业务流程涉及范围广。房地产项目从收集土地出让信息、获取土地使用

权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销、物业委托等工作，要与国土资源局、规划

局、建委、招标办、市政部门、派出所等相关政府工作部门以及施工单位、监理单位、广告

公司、策划公司等相关协作单位和银行等金融部门打交道，因此房地产开发企业的业务流程

在很大程度上受到政府相关部门、相关协作单位以及金融组织的工作流程的制约。

2、房地产开发企业业务流程受开发周期的制约。房地产开发项目从地块的选择、地质条件

的勘探、建筑设计，到施工招标、施工建造、物业管理，需要经过很多工序，需要较长的开

发周期。因此在整个开发过程中包括市场、宏观政策、自然条件等各种因素是不断发生变化

的，这就要求房地产开发企业业务流程必须要有很强的应变性，不管是在决策程序还是在工

作程序上都应跟上环境的变化。

3、房地产开发企业业务流程受国家政策制约。《土地法》、《招投标法》、《物业管理条

例》、《房屋销售管理条例》以及相关政策法规，如人民银行出台的《关于进一步加强房地

产信贷业务管理的通知》、国务院的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》等

政策法规的出台，都会影响到房地产企业的投资决策、销售、物业管理等相关流程。

4、业务流程柔性较大。房地产开发企业业务流程的柔性特点主要是由房地产开发企业开发

的产品特点和房地产开发企业的管理模式决定的。房地产开发企业与生产制造企业不同，房

地产产品具有一次性的特点，任何房地产项目从总体上来说是一次性的，不重复的。它经历

前期策划、批准、设计和计划、施工（生产、制造）、运行的全过程，最后结束，这其中涉

及不同的设计单位、承包商、监理单位和不同的销售方式。项目的一次性特点是房地产项目

区别于生产制造企业管理最显著的标志之一。

三、当前我国房地产开发企业业务流程存在的主要问题

随着我国房地产市场竞争越来越激烈，房地产开发企业各项业务流程显露出其无法克服缺

陷，具体表现在以下方面：

1、组织模式存在的问题。大多数房地产开发企业都采用职能制的组织模式，即企业由不同

的专业部门组成，各部门只负责开发项目整个过程的一部分，然后再移交下一个部门。这种

传统的组织形式的一个明显的优点就是专业化，能发挥专业特长。但这种组织模