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物业项目运营管理工作六个方面

物业服务涉及到业主方方面面的需求，各项管理工作具有较强的针对性、技术性，

优质的物业管理是吸引业主的法宝，是经营者创造经济效益的基础，良好的经营

效益可以为物业提供资金的有力支持，物业以经营引导管理、以管理促进经营，

只有二者相互依托，融会贯通，才能在行业中立于不败之地，为了不断取得良好

的经济效益及社会效益，我们着重做好以下几方面的工作：

一、明确年度目标

年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合

项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面

落实各项工作，进行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全

面提升管理能力和物业品质。

（一）、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服

务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目

签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学习岗位标准、工作要求、操作流程，

行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、

专业技术能力。

（二）、注重团队建设，完善考核体系,加强骨干交流，搭建成长平台，制定了

物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标

准，进一步提高大家的工作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高

工作效率。

（三）、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安

全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务

需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案

组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防

汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。

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（四）、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效

工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组

织实施，确保平稳过渡；对保洁岗位进行合理优化，；会同南京凯恩特公司现场

勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能降耗指标。

二、强化沟通渠道

物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化

的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际

关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实

现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。

（一）、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业

管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业

主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想

和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的

了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，融洽关系可以取得业主对我们工

作的理解与支持。

（二）、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并

拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相

应并参与各类会议、培训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规

划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。

（三）、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、

平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所以项目营造出良好的沟通氛围，通过企业

文化建设，树立沟通全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，

经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和

具备市场竞争力。

（四）、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具

体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司

的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专

业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主

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面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过

晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，

避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证

服务品质。

三、有效控制成本

物业管理的成本构成主要包括：薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政

以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：

（一）、合理配置人力资源

对照物管委托合同，甲