项目开发流程及相关报告.pdfVIP

1.投资机会分析——项目建议书（企业立项）——可研——前期策划（大多是规划建议、

产品建议）——规划（根据策划思路进行深化，对建筑风格、园林、产品进行深层次设计）

——施工图——建设——预售（常见：多层封顶，高层2/3）——竣工——交房；（销售策

划一般穿插于“前期策划”至“交房”之间）

2.选址意见书——用地出让合同——规划许可证——土地使用证——建设许可证——施工

许可证——预售证；

3.工商局成立公司——建设厅备案——土地局买地——立项（政府立项）

4.如今都是土地一级市场，企业直接和政府打交道，理论上不存在过去毛地拆迁（政府委

托开发商去拆迁，之后才能拿到土地证）

投资机会研究

投资机会研究（OpportunityStudy）也称投资机会鉴别，是进行可行性研究之前的准备性调查

研究，也是为寻求有价值的投资机会而对项目的有关背景、投资条件、市场状况等所进行的初步调查

研究和分析预测，它包括一般机会研究和特定项目机会研究，一般机会研究可以分为地区机会研究、

部门机会研究、资源开发机会研究三类。机会研究一般与规划研究同步进行，以机会研究结果为基础,

可以设立备选项目库，进行项目储备，供今后制定投资计划和开展投资项目可行性研究用。

项目实施方案

项目实施方案是将已经确定要进行投资的项目所要实现的目标效果、项目前中后期的流程安排和

各项参数制定成详细的、具体的、科学的、有效地实施计划，为项目提供保障性的措施，指导项目的

顺利进行。

一份项目实施方案包含了经济学、营销学、金融学、投资学、管理学等专业性知识，为企业的项

目实施提供了科学的保障。项目实施方案的成败在一定程度上决定了项目实施的成败。

其包括如下——

项目目标：说明本项目的指导思想、任务目标和年度阶段目标;

详细的工作内容：项目详细工作内容，说明项目的工作范围、具体内容和技术要求等，在项目实

施方案创建过程中，这一部分内容能量化的指标尽可能量化;

实施手段：项目实施所采取的方法手段;

预期效果：说明项目完成时所达到的有形或无形的效果;

项目工作进度安排：详细说明各阶段工作安排的时间和项目工作内容完成的时间，这需要项目实

施方案的负责人对项目有全方位的掌控和评估能力，尽力让项目实施的时间进度与方案所计划的时间

吻合;

实施组织形式：详细说明承担单位、协作单位和各自分工的主要内容;

项目实施预算表：这是项目实施方案中很重要的一项，能够评估项目的价值和项目所能为企业带

来的利润。

项目立项报告

项目立项报告也称为项目立项申请报告或简称为立项报告，是对用于发改委立项的可行性研究

报告与用于企业投资项目立项的项目申请报告（项目建议书？）的统称。

项目建议书

项目建议书又称立项报告，是由项目投资方向其主管部门上报的文件，从宏观上论述项目设立

的必要性和可能性，建议书内容包括项目的战略、市场和销售、规模、选址、物料供应、工艺、组织

和定员、投资、效益、风险等，把项目投资的设想变为概略的投资建议。目前广泛应用于项目的国家

立项审批工作中。

项目建议书通常是在项目早期使用，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体

建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必

要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，

涉及面广，协调量大的项目，还要编制预可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。

可行性研究报告

可行性研究报告是从事一种经济活动(投资)之前，双方从国家政策、市场形势、建设方案、生产

工艺、设备选型、投资估算、投资风险等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因

素、判断项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上

报文件。

可行性研究报告根据用途不同内容略有不同，主要分为以下五类：

用于政府/发改委立项可行性研究报告是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进

行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。该报告主要根据国家提供的编写要求进行撰写，难度

相对较低，编撰周期短（一般1-2周），费用低；报告要求具有工程咨询资质的单位进行编