中惠熙元历史投资案例上美墅建议.pptx

中惠沁林山庄

花庭美墅营销建议

东莞运营公司研究策划部

2008.12.15

价格调整建议花庭美墅平层单位花庭美墅2楼单位

周边市场价格竞争加强松岗集信名城降价促销。目前该楼盘对外宣传推出200套特价单位4688元每平方米起.长安万盛高尔夫多层5000至6000元每平方米，别墅10000至13000元每平方米西岸华府-5000元/平米起长安花园已降至均价4800元平方米,广告首付3.8万做房东金沙花园4200元每平方米起，均价约4500元每平方米以上两楼盘以长安拟“打造东莞的曼哈顿”的海滨新城利好,有较大阻击.信义长安1号价格坚挺，但成交量少。

花庭美墅存货总表非楼王、板房、一期产品（即不包括77、76、73、64，18、19栋美墅单位）套数面积金额单价每套均总价一F1721931765145780491038321二F466281398638606346866605三F（平层）252933172850595893691402四F（平层）2023635640666240五F（平层）182121119367252628663151四F（复式）172860.881903340866531119612合1419174546489849805结论：除去楼王单位余货中二楼单位跟三四五楼平层单位多，共109套，占总余货美墅的76%,是下一步销售的重点备注:此表含楼后75栋,因此拉高了三楼均价(75栋三楼中间位6500元/平米,边位7000元/平米);根据明年营销推广计划，在8月份前会推出17栋4+1花庭美墅，共约50套平层，60套二楼单位。

成交数据分析月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计成交套数22361710112913101824145一楼成交套数112131046121353二楼成交套数11341012325三楼成交套数1334622526其他平层成套数134104224复式成交套数121524116结论：二楼成交缓慢,近四个月仅成交6套;平层4、5楼今半年仅12月成交2套;

余货及价格状况不合理楼层价格倒置与1楼价差仅12万没有竞争优势

调价参照69栋3楼8月开售至11月6套平层单位全部售完位置与拟调整价格的59\60\66\67\68\75栋单位相近.作为平层调价的参照对象69栋3F成交价格为5280元/平米二楼单位以一楼单位作为调价参照对象综合意向客户反馈建议与一楼拉开20万以上价差

价格建议平层美墅5F平层：5080元/平米；平层美墅4F平层：5180元/平米；平层美墅3F平层：5280元/平米；4+1美墅3F平层：5380元/平米；花庭美墅2F：5980元/平米,总价约83万/套调价后,比原来总收入9370万元减少约810万元,相当于原实收底价91折复式单位销售速度也较为缓慢,但考虑余货仅18套,暂不调价

营销措施

产品自身改善方面1.花庭美墅样板房二楼作整改包装对软装进行调整，更换餐厅红色吊灯及主卧紫色墙面增加地下室排气设备清除毛胚房内工程质量问题标识.建议改用代号标示.(如渗水等)美墅二楼按推售计划分批进行刷白增加该楼层单位的光感。4.二楼地下室引入家庭影院(合作),5.加快完成待售一楼单位花园草皮绿化

物业管理改善方面花庭美墅接待岗位上招聘女保安从礼貌、礼仪等方面更容易给客户以亲近感。对物业人员实行奖励措施。对于物管队伍，可开展“每月服务之星”的评选,给予奖励

销售引导1.加强花庭美墅二楼及平层单位的销售技巧及卖点培训。2.对推售的产品、货量作阶段性的控制严格销控，有步骤地分批推出产品，作重点推介，逐个击破。3.加强对客户购买信心引导。从存货少、产品类型稀缺、项目开发阶段等方面破除其对降价的预期。

老业主推荐鼓励及维护

业主推荐购买双向送3年管理费（约7000元）/套2.新年业主拜访，赠送台历及果篮

推广渠道整合有针对性地向目标人群开展推介活动。考虑与该人群经常到访消费的场所进行合作。（运动场所、中高档食肆、洗车场、银行等）适当加大松岗\沙井\公明\宝安中心推广力度特定人群的活动组织,如企业沙龙

推广诉求调整下一阶段将改变推广诉求，对二楼、平层及复式产品进行卖点挖掘，并作为推广重