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中国青城策划案
目录
前言
市场分析
一、大市场环境
二、成都别墅及小型住宅市场特性
三、青城山区域市场特性
产品分析
一、本项目概况
二、本项目关键制胜点
三、本项目优劣势分析
投资回报分析
一、建筑成本
二、销售成本
三、市场价格预测
四、投资回报计算
策划销售
一、本项目策划重点
二、销售准备工作重点
三、推盘时机
四、造势运动
市场分析
一、大市场环境
1、利多因素
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a、政府坚持以扩大内需牵动经济,采取各种措施鼓励消费者购房、购车,并且伴随基建的规
模化发展,一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后,经济复苏可望于今年3月份开始,这有利于全球经济稳定,鼓舞消费
信心。
2、利少因素
a、WTO的加入反而在近期造成消费真空,持币人群增多,购房、购车等观望心态严重,近期房
市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡,虽然有转好迹象,但股民信心不足,广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、成都别墅及小型住宅市场特性
1、二环路以内小型住宅
以浣花风景区为代表的市中心小型住宅,体现出黄金位置的全部优势,“稀有”往往是这些
楼盘宣传广告语中常见的一个词,它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但除此之外,这类住宅的
别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅
锦绣花园、锦官新城、中华园等等,宣扬高贵的生活品质,利用地理位置特点把外国别墅豪
华生活与内地居家现实生活巧妙结合,满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之
处在于,它们依然不能宁静致远,过于喧嚣,并且容积率偏高。
3、成都近郊的小型住宅
从青城山、龙泉、文家场到华阳,小型住宅都拥有一定的市场,它们宣扬的最大卖点是环境,
只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止,该类型住宅还被人定义为休闲
产业,市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖,青城高
尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”,以成都本土休闲文化为基础,精心打
造老四合院居家方式,获得了大众的青睐。即便如此,它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与
高级住宅的风范相去甚远,更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可
并论。
三、青城山区域市场特性
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1、客户群体
a、企事业机关单位灰色收入人群
b、中产阶级
c、企业、公司等单位自用
d、文化、艺术、体育圈人士
2、产品特点
22
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