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中国青城策划案

目录

前言

市场分析

一、大市场环境

二、成都别墅及小型住宅市场特性

三、青城山区域市场特性

产品分析

一、本项目概况

二、本项目关键制胜点

三、本项目优劣势分析

投资回报分析

一、建筑成本

二、销售成本

三、市场价格预测

四、投资回报计算

策划销售

一、本项目策划重点

二、销售准备工作重点

三、推盘时机

四、造势运动

市场分析

一、大市场环境

1、利多因素

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a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规

模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。

b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费

信心。

2、利少因素

a、WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房

市低迷直接体现出这一点。

b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。

二、成都别墅及小型住宅市场特性

1、二环路以内小型住宅

以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些

楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的

别墅特征非常牵强。

2、二环路与三环路之间的小型住宅

锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪

华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之

处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。

3、成都近郊的小型住宅

从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，

只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲

产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，青城高

尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基础，精心打

造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与

高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可

并论。

三、青城山区域市场特性

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1、客户群体

a、企事业机关单位灰色收入人群

b、中产阶级

c、企业、公司等单位自用

d、文化、艺术、体育圈人士

2、产品特点

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