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2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲
解
学习并不等于就是摹仿某些东西,而是掌握技巧和方法,以下是
小编整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解,想了解
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一、房地产抵押的需要
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人
有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特
性,是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值,
债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构
进行评估,为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押
对房地产估价的需要,归纳起来主要有下列5种:(史记:删除了转
抵押估价,其实就是转让估价)
(1)初次抵押估价,即将没有抵押的房地产抵押的,对该房地产
的抵押价值进行评估。
(2)再次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,对该房地
产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定:ldquo;财产抵
押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但
不得超出其余额部分。rdquo;
(3)续贷抵押估价,即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵
押权人抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材
变动点】
史记:本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点,不再
赘述。
(4)抵押期间估价,即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押
价值变化情况以及相关信息披露的需要,定期或者在房地产市场价格
变化较快时,对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行
重新评估。
(5)抵押房地产处置估价,即债务人不履行到期债务或者发生当
事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变
卖的,为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据,对该房地产的
市场价值等进行评估。
【2009年试题】下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的
是()。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
答案:ABC
解析:题意要求评估房地产抵押价值,而处置抵押房地产估价评
估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法,已过时。
二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)
国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要,不得不
征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征
收和征用共同之处在于都是强制性的,都要经过法定程序,都要给予
公平补偿。不同之处在于,征收主要是所有权的改变,是ldquo;强
买rdquo;;征用只是使用权的改变,是ldquo;强租rdquo;。
征收和征用虽然具有强制性,但不是无偿的,而且应当给予公平
补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租
金),如果房地产被征用后毁损、灭失的,还应当按照实际损失给予
补偿。例如,房地产被征用后毁损的,补偿金额应包括使用上的补偿
和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭
失的,补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补
偿。而确定上述征收、征用的补偿,就需要房地产估价提供依据。例
如,《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿
包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值,由具有相应资质的
房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择
房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,
并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的
差价。具体地说,被征收人选择货币补偿的,要对被征收房屋的价值
(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的
价值,下同)进行评估,为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择
房屋产权调换的,要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值
(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不
动产的价值,下同)进行评估,为计算被征收房屋价值与用于产权调
换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价
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