2017年房地产估价师《理论与方法》知识点讲解.pdf

2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲

解

学习并不等于就是摹仿某些东西，而是掌握技巧和方法，以下是

小编整理的2017房地产估价师《理论与方法》知识点讲解，想了解

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一、房地产抵押的需要

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式

向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人

有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特

性，是一种良好的用于提供担保的财产。为了知道合理的抵押价值，

债权人一般会委托或要求债务人委托债权人信任的房地产估价机构

进行评估，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。房地产抵押

对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：(史记：删除了转

抵押估价，其实就是转让估价)

(1)初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押的，对该房地产

的抵押价值进行评估。

(2)再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地

产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：ldquo;财产抵

押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但

不得超出其余额部分。rdquo;

(3)续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵

押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。【2013年教材

变动点】

史记：本课程讲义中红色字即为2013年教材变动知识点，不再

赘述。

(4)抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格、掌握抵押

价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或者在房地产市场价格

变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行

重新评估。

(5)抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当

事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变

卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的

市场价值等进行评估。

【2009年试题】下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的

是()。

A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

答案：ABC

解析：题意要求评估房地产抵押价值，而处置抵押房地产估价评

估的是市场价值。增加抵押贷款是2009年教材的提法，已过时。

二、房地产征收征用的需要(2009、2011年考点)

国家为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，不得不

征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征

收和征用共同之处在于都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予

公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是ldquo;强

买rdquo;;征用只是使用权的改变，是ldquo;强租rdquo;。

征收和征用虽然具有强制性，但不是无偿的，而且应当给予公平

补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金额相当于租

金)，如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当按照实际损失给予

补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿

和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿;房地产被征用后灭

失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补

偿。而确定上述征收、征用的补偿，就需要房地产估价提供依据。例

如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿

包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的

房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择

房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，

并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的

差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋的价值

(包含被征收的建筑物及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的

价值，下同)进行评估，为确定货币补偿金额提供依据;被征收人选择

房屋产权调换的，要对被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值

(包含用于产权调换的建筑物及其击用范围内的土地使用权和其他不

动产的价值，下同)进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调

换房屋价值的差价(以下简称产权调换差价