保利物业《业主大会及业委会成立培训》.pptx

业主大会及业委会成立;服务团队;3;（一）物业服务企业

物业服务企业也就是我们常说的物业公司，受全体业主的委托为全体业主管理全体业主的共有资产和履行物业合同约定中的其他相关义务。

物业公司前期由开发商选择，当入住的业主成立业主大会并选举出业主委员会后，可由业主委员会重新选聘，接受业主委员会及全体业主的监督。; 业主大会：是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”;业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生的代表全体业主合法权益的社会团体。

业委会自选举之日起30日内，向区、县房产行政部门和街道办、乡镇政府备案。; 居委会依照《中华人民共和国居民委员会组织法》经居民会议选举产生并工作。在与业主、物业公司有关的事情上

，有两类：

第一类是代表小区内的居民，向业主委员会提出小区管理的建议和要求，但不是命令；代表小区内的居民，向物业公司提出小区管理的建议和要求，但不是命令。

第二类是根据法律或政府的委托，对小区业主们的活动及物业公司的活动进行监督和指导。;（四）物业与业委会的关系;合作型

物业公司和业委会双方都把自己的工作定位很准确，认识到在法律地位上是相互平等的。在工作中有商有量，有分有合，各司其职。双方严格按照物业服务合同的约定，认真履行各自的权利和义务。虽然在工作中会有争论，甚至争吵，但没有私心作怪，一切从维护全体业主的利益出发，据理力争，求同存异。;?

?;依赖型

业委会一屁股坐在物业公司一边，不分青红皂白，不问原则是非，全帮着物业公司说话，甚至把业委会的公章，也交给物业公司管。因为他们有自己的利益所在，物业公司会给他们好处。

另外一种依赖型，就是业委会很强势，事无巨细，从管理方针，到人员配置，什么都以业委会说了算。物业公司仰人鼻息，完全被牵着鼻子走。;最终需要实现的目标：

建立和谐社区，获取相应的物业管理报酬;（一）作为业主与物业之间的沟通桥梁

业主与物业之间有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。业主委员会、物业公司不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以解决不少问题。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。

（二）有利于调用小区维修基金

业主大会有权筹集和使用维修基金。

（三）协助物业公司处理棘手事件

小区成立业委会后，对于小区内出现的棘手事件，例如邻里纠纷、专项维修基金动用前的告知、解释等工作，业委会可以协助物业公司处理。;三、业主委员会和业主大会;（一）成立;1、申请成立业主大会的条件：;相关材料;;引申：紧急情况下，如何使用专项维修资金？;;;《物业管理条例》第五十六条的规定：

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。;《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十五条 （物业维修和更新的实施）

物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施；

（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意：

（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。;发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由主业委员会或者其委托的物业管理企业审核。住宅大修和专项维修、更新完成后

，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围内。应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。;人员;4、筹备组职权;（二）业主大会职权;3、其他

选聘和解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

改建、重建建筑物及其附属设施；

其他重大事项。;法律依据：

《物业管理条例》第十一条的规定：下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；