房地产估价师相关知识.pdf

第八章房地产开发项目可行性研究

1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。

2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是

该项目的（项目投资现金流量表）。

3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还

4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表）

5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费

6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。

7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10%）左右。

8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价

指标×建筑面积，属于（概算指标法）。

10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。

11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹

配结构，构造（2～4）个基本评价方案。

12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。

13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。

14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。

二、

1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证

直至完成开工前准备等一系列工作计划。

2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环

境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。

3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地

转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。

5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关

基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积

的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营

的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。

8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。

9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费

11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系

、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。

12、

勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三“通

一平”等土地开发工程费支出。

13、

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资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或

投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、

速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（资产负债表、利润表）。

15、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（是否具有较理想的财务内部

收益率、是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力、项目是否可行）。

16、一份正式的可行性研究报告应包括（封面、摘要、正文、附图）等6个部分。

三、判断题

5、经济评价工作的计算周期（年、半年、季度或月）属于时间类参数。

6、构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。

9、可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境

效益。

10、可行性研究中的调查研究中，主要从市场调查、资源调查、两方面进行。