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汉阳十升小路项目可行性研究报告
(1)可行性研究结论。
1)市场预测。
2)项目建设进度。
3)投资估算和资金筹措。
4)项目综合评价结论。
第二部分项目投资环境和市场研究
(1)市场宏观背景。
1)武汉市投资宏观背景。
2007年,武汉市房地产开发在改善居民住房条件、提升城市功能、拉动经济增长、促进社会进步等方面发挥了积极的作用。在国家宏观调控的大背景下,全市房地产开发完成投资459.75亿元,比上年增长25.6%,增速比上年提高2.7个百分点。
2007年武汉市房地产开发基本情况
1、投资结构优化,小户型占比上升。
2007年,全市完成住宅开发投资329.54亿元,比上年增长21.2%,占房地产开发投资的71.7%。写字楼、办公楼完成投资9.06亿元,下降22.7%,占比下降1.2个百分点。商业营业用房投资41.40亿元,增长9.8%,占比下降1.2个百分点。其他类型房地产开发投资79.75亿元,增长77.5%,占比上升5.1个百分点。
在住宅开发投资中,90平方米以下中小户型住房投资53.35亿元,比上年增长75%,占全部住宅投资的比重为16.2%,比上年提高5个百分点。别墅、高档公寓27.89亿元,同比下降13.6%,占比下降5.8个百分点。
2、开发规模创新高,施工面积突破三千万方。
2007年,全市房地产开发规模创历史最高水平,全年房屋施工面积3195.41万平方米,增长11.1%。房屋新开工面积1174.11万平方米,增长9.2%。住宅施工面积2659.57万平方米,增长9.5%。住宅新开工面积1038.12万平方米,增长7.2%。
3、市场供销两旺。
2007年全市竣工房屋933.34万平方米,增长9.2%。竣工住宅811.62万平方米,增长4.8%。销售商品房1135.41万平方米,增长18.2%。其中,销售住宅1069.89万平方米,增长17.7%。全年销售住宅102158套,增长26.8%,平均每套建筑面积104.73平方米,每套面积比上年小8.08平方米。全年商品房销售额529.56亿元,增长49.4%,住宅销售额为483.14元,增长50.4%。
4、商品房空置面积大幅减少。
至2007年底,全市空置商品房131.88万平方米,比上年减少26.9%。空置住宅50.68万平方米,比上年减少60.4%。从空置时间来看,空置时间在一年以上的商品房面积为99.65万平方米,所占比重为75.6%。
5、房地产开发到位资金稳定增长。
2007年全市房地产开发企业到位资金689.22亿元,比上年增长40.3%,利用外资增速略降、企业自筹资金减少。2007年房地产开发利用外资15.48亿元,比上年下降23.7%;企业自筹资金136.95亿元,下降4.7%;国内贷款147.20亿元,增长30%;其他资金389.60
亿元,增长81.3%。在其他资金中,定金及预收款222.34亿元,增长79%;个人按揭贷款113.76亿元,增长88.9%。
2007年武汉市房地产开发主要特点
1、经济适用房建设是全年房地产开发亮点
全年经济适用住房投资27.16亿元,比上年增长92.5%。经济适用房投资占全市住宅开发投资的8.2%,比上年提高3个百分点。经济适用房施工面积298.74万平方米,增长92.8%,占全市住宅施工面积的11.2%,比上年提高4.8个百分点。经济适用房竣工面积83.09万平方米,增长364.5%。竣工经济适用房9144套,增长298.6%。
2、大项目大投资推动房地产开发增长
随着开发企业间激烈竞争,高品质楼盘、服务质量过硬的企业受到市场认可,一批大型房地产开发公司得到长足发展。2007年,湖北葛洲坝海集房地产开发有限公司开发的“葛洲坝国际广场”、武汉融侨房地产开发有限公司开发的“融侨锦城”、武汉利嘉置业有限公司开发的“世界城”“光谷步行街”等项目完成投资均过10亿元。有16个房地产开发项目当年投资均在5亿元以上,占全市投资总额的36.9%。武汉佳海房地产开发有限公司“佳海工业城”、武汉三江航天房地产开发有限公司开发的“航天双城”、保利(武汉)房地产开发有限公司开发的“保利心语”等11个房地产项目施工面积均过30万方,占全市总施工面积的14.4%。以武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司的“世茂锦绣长江”、湖北长城建设实业有限公司的“锦绣龙城”、湖北福星惠誉置业有限公司的“水岸星城”等为代表的21个楼盘销售额均过5亿元,占全市商品房销售额的28.5%。
3、远城区投资增幅高于全市水平
2007年,江岸区、武昌区、东湖高新技术开发区、江汉区房地产开发投资均超过40亿元,4个区投资占全市房地产开发投资的54.9%。随着盘龙城、阳逻等新卫星城
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