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房地产税收论文

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、

城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地

使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立

和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。

这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产

占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需

要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康

发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课

征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既

要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的

问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者

无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上

鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。

据国家统计局发布的数据，截止20*年4月，全国商品房空置面积为

1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过

25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商

品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不

正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土

地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和**年当时的政务院公布

的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增

加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利

于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没

有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指

的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现

行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并

以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、

人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产

列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征

税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方

政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设

成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很

多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估

制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实

现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产

方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重

叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持

有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的

收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续

规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收

的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配

套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及

属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、

土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税

的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻

持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范

围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住

房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占

用土地资源