房地产定义及开发流程.pdfVIP

一、房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构

成的。在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类

地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资

产。

地产类型：

居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化

用地和相关的公共建筑用地。

工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁

路专用线和卫生防护地带等。

仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、

地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等

用地。

市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、

桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、

超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的

地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机

构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地

等。

三、土地所有权的概念与划分

土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使

用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主

体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农

村居民集体经济组织。

四、房产的分类

住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、

交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务

和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用

房等等。

五、房产所有权的分类

占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需

要。

收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而

收取的租金。

处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有

人才具有财产的处分权

房地产开发

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工

作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需

要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地

产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研

究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立

项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，

就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同

意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，

则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性

研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓

厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由

于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是

最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。

因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两

种获得