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房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算
房地产企业开发成本“”主要根据核算需要设置以下八个二级明细科目。
土地获得价款、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、资本化
利息、开发间接费、其他.
一、土地费用。主要核算为取得土地使用权而发生的各项费用。具体包括:
1、土地出让金:以出让方式取得的土地时向政府部门支付的土地出让金,以转让方式
取得的土地向转让单位支付价款。以及土地变更用途、超面积补交的地价。
2、土地拆迁及补偿费。主要核算有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出,
安置及拆迁补偿,农作物补偿费等。核算内容包括:土地征用费、耕地占用费、安置养老费、
拆迁补偿费、土地补偿费、其他
3、合作补偿款:补偿合作方地价,合作建房分配的房屋成本和税金。
4、中介费:核算因取得土地而支付给中介机构的费用。
5、预提
6、其他:核算因取得土地而支付的契税、初始登记费等。
二、前期工程费:主要核算在取得土地开发权之后,项目开发前期的水文地质勘察、测
绘、规划、设计、可行性研究、筹建、三通“一平”等前期费用。具体包括:
1、勘察设计费:勘察及丈量费、规划设计费:含景观设计、竞标设计补偿费
2、三通一平费:临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、临时设施费
3、可行性研究费:可行性研究编制费、市场调查费、项目建设咨询费、其他
4、人防费
5、大市政配套费
6、预提
7、其他:招标代理及管理费、配套方案征询费、测绘费、工程保险费、环境评估费、
竣工档案编制费、日照分析、审图费、晒图费、其他
三、基础设施费:主要指建筑物外红线内的设施费用的支出。
1、室外给排水系统具体包括:上水配套费、雨污水、直饮水、热水、其他
2、室外电气系统具体包括:供电配套工程费、其他、
3、室外燃气系统:燃气配套费、其他
4、通讯系统:电话、宽带、有线电视等。
5、环卫设施
6、采暖系统
7、预提
8、其他
四、建筑安装工程费:核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。
1、建筑结构工程:基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位精装修、室内精装
修、样板房(主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用)。
2、设备及设备安装工程:室内水暖气电管线设备、室内设备及安装(空调、电梯、
高低压配电等)、消防系统、智能化系统(保安、电信、卫星电视等)。
3、室外总体工程:道路系统(小区道路、围墙、门卫、标识等);园林环境工程(绿
化建设、建筑小品等);其他
4、工程管理费:房地产开发企业支付给监理公司的监理费是从属于施工承包工程的,
与建安项目具有配比性;入其他科目均不够合理,应入开发“成本——建筑安装工程成本”。
但如果是配套工程的监理费用,则相应归于配套费用,入开发成本——配套设施。包括
工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费和验收费
5、预提
6、其他
五、公共建筑配套设施费:核算开发过程中,根据有关法规,产权及其收益权不属于开
发商,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下:
1、会所、物管楼
2、儿童乐园
3、学校、幼儿园
4、游泳池
5、网球场
6、预提
7、其他
六、资本化利息:核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失,减去利息
收入和汇兑收益的净额。具体包括:
1、利息支出
2、利息收入
3、汇兑损益
4、金融机构手续费
七、开发间接费:核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用
性支出;以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括:
1、工程管理费A.、行政管理费:直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、
补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考管理费用”明细科目;B、
“
在建工程抵押费:评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费;、其他
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