某某置地投资指标体系及财务测算体系.doc

某某置地投资指标及财务测算体系

投资控制指标体系

“全部资金内部收益率”（项目IRR）是某某置地的投资核心控制指标。无论商业或住宅用地，投资项目投资IRR必须大于15%；

在满足“全部资金内部收益率”控制指标值的同时，住宅项目按项目全部资金均计利息成本的口径所计算得出的“首期（第一个结算年度）税后销售利润率”必须大于或等于10%（项目整体税后利润率也要大于10%）；

计算持有物业的“项目IRR”时，现金流预测期为15年，15年平均的EBIT回报率为10%，以避免计算结果受到预测期末期价值的左右而影响其准确性；

持有项目计算“项目IRR”时，15年各期收益中不应考虑资本涨值因素，避免重复计算，持有物业残值待考虑；

上述控制指标值原则上在同一年度内应保持相对稳定。如因市场利率水平、置地资本结构发生较大变化而需作调整，则由总部另行通知。

某某置地的投资财务测算体系

1.全资金成本的计算

1） 项目的全部资金（不论在项目层面名义上被划分为股本或债务资金）占用均需计算资金成本；

2） 项目资金成本的计算。项目资金成本=项目当季度资金占用额X资金管理效率调整系数X季度资金利率；

4） 资金管理效率调整系数用来反映因备付和周转存底资金以及因资金管理效率因素而带来的额外资金占用，09年为1.03；

5） 总部每年年初根据置地的平均借贷成本和项目开发期间利率的预期走势，来决定并公布适用于置地当年投资项目测算所依据的资金利率；2009年进行测算项目，前５年的资金成本按5.18%（当前５年期人民币基准利率减１０％），第六年及以后的资金成本则按5.76%（当前５年期人民币基准利率）；

6） 如因市场利率发生显著变化而需要对利率水平或利率确定原则进行调整，则由总部另行通知。

2．其他

1） 产品售价变动预测是影响投资测算结果的重要参数，关系到投资机会的有效把握和风险控制，应在结合宏观经济分析的基础上，充分借鉴所在城市、地区、市场及未来供需分析变化，并坚持合理和保守的基本原则；

2） 投资测算中所得税率按２５％计。 对目前执行优惠税率且优惠税率仍将有一定过渡期的地区，原则上应按２５％的税率进行财务测算，除非有明确的政策文件可作为依据；

3） 土地增值税的计算中应本着保守原则进行财务测算，以降低投资风险；项目的三费（销售费用、管理费用、财务费用）统一按土地（包括土地税费）和建安装修成本之和的10%计算扣除额，避免可扣除预测值大于实际结算时税局认可的金额；

4） 如有本规定尚未覆盖、对测算有重大影响的其他未尽事宜，应首先咨询总部意见，并坚持保守的投资测算原则。