四大业营改增再次解读.pdfVIP

根据税收征收原理：

1。价内税是由销售方承担税款，销售方取得的货款就是其销售款，而税款由销售款来承担

并从中扣除。因此，税款等于销售款乘以税率。

2。价外税是由购买方承担税款，销售方取得的货款包括销售款和税款两部分。由于税款等

于销售款乘以税率，而这里的销售款等于货款（即含税价格）减去税款，即不含税价格，因

此，税款计算公式演变为：税款=（货款/（1+税率））*税率。

所以，价内税与价外税的最直接的区别在于计算税款的应用公式的区别：

价内税：税款=含税价格*税率

价外税：税款=（含税价格/（1+税率））*税率=不含税价格*税率

营改增是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，2015年中央提出要力争全面完成营改

增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产（专题阅读）业、金融业和生活服务业等领域。

在当前房地产开发投资意愿不断减弱、开发投资增速下降明显的背景下，积极调整支撑房

地产行业运行的政策环境与财税体系更具有重要意义。房地产营改增的推进将进一步改善

行业运行环境，并有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心，同时也

将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。我们试对营改增后房地产企业税负变化作简单测

算，以更好地评估这一政策的实际影响。

1、营改增稳步推进，将影响多个行业

营改增是我国“十二五”期间税制改革的重要举措，将目前我国征收营业税的部分行

业，改为征收增值税，由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。而在

增值税制度下，企业发生的采购一般可以抵扣进项税额，有效地解决了重复征税问题，减

轻企业税收负担。

目前尚未纳入营改增的行业有建安房地产、金融保险、生活服务业。2015年政府工作

报告中提到，扩大营改增试点，力争全面完成营改增。国务院批转发改委《关于2015年

深化经济体制改革重点工作意见的通知》，指出力争全面完成营改增，将营改增范围扩大

到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。

表：部分行业营改增后税率变化（一般纳税人）

资料来源：中国指数研究院综合整理

2、企业成本结构决定营改增税负比例，税率是关键

营业税改为增值税将直接影响企业现行税负水平。为更有效的进行直观分析，我们以

某应税房地产企业D举例并以其为视角，测算在不同条件下该企业的税负变化，本文所有

测算均是建立在如下假设条件下：

1）某房地产企业当期营业额100万；其中土地成本占营业额的35%，建安成本占营业

额的25%，财务成本占营业额的3%，其他成本占比为10%；

2）在土地出让情况下，土地增值税对出让国有土地使用权的行为不征税；建筑业、

金融业营改增后两行业增值税率为11%和6%；其他成本增值税率为6%；

3）营业税为营业额的5%，附加费（包括城建税、教育附加费等）为流转税的12%；

4）在没有特殊强调时，我们均假设税负传导顺畅，上游建筑企业能够将进项税转嫁

给开发企业，并且开发企业能够将销项税转嫁给消费者；

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别。

5)测算方法采用一般计税方法中的购进扣税法，应纳税额是指当期销项税额抵扣当期

进项税额后的余额，公式为增值税=销项税（营业收入*销项增值税率）-进项税抵扣；进

项税抵扣额=成本*税率。

营改增后房企加税风险或大过减税机会

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，是各利益关联方关注的焦点。当前四档增

值税率分别是6%、11%、13%和17%，房地产业增值税率或为其中之一。但不同税率对于房

地产企业的应交税负有着不同的影响，仅6%的税率下，营改增后企业税负减少，因而改征

增值税后开发商仍面临税负增加的风险。

表：不同税率下“营改增”对企业税负影响（单位：万元）

资料来源：中国指数研究院综合整理

建安成本占比越高越受益，更为利好精装修产品

购置出让土地时，由于地方政府非企业身份无法开具增值税发票，因而无法产生进项

税抵扣。此时，土地成本变动对企业税负无法产生影响。在土地成本不能抵扣的情况下，

建安成本成为主要抵扣项，建安成本在营业额中所占比例不