别墅竞标案完整版.doc

PAGE1/NUMPAGES1

别墅竞标案

[城市别墅行销进化论]奥林匹克花园⊙大洋湾畔二期行销策略研究二零零七年四月二十日城市别墅行销进化论共42页第1页别墅，代表着住宅建筑的最高标准城市别墅行销进化论共42页第2页为赢得尊贵人士的青睐和流连别墅比任何项目都更考验开发商的投资战略、规划理念和建筑品质别墅是商品，更是作品是开发商与设计师共同的艺术创作它反映着城市的结构、形态、空间与城市生活的关系它应当服务社会、美化社会奥林匹克花园⊙大洋湾畔的空间形态、尺度、以及建筑设计正是兼顾了盐城人向往的现代生活方式和传统习惯一、关于别墅[国外Vs国内]城市别墅行销进化论共42页第3页在国外，别墅是充满个性的产品，往往是一栋一栋建造的在中国，别墅也是非常个性化的产品，但开发商建造的往往是别墅区要把非常个性化的东西集中到一起，又要不失和谐，做好实属不易。

由于跨越了资本主义的发展阶段，中国没有形成稳定发展的富人阶层，也就中断了别墅类建筑的传统和经验，所以，如今别墅建筑理念多为舶来品。

也就是说，玻璃别墅建在美国可以，但在中国，现代风格的别墅是行不通的，它应当融合西方文化品位和历史感，同时又符合国人的生活习惯与轨迹[别墅在盐城]对于盐城，新城市化进展的发展，造就了一部分人，他们所提倡的生活包容性同样实用，站在怎样的高度理解地域文化形成的心理效应非常重要。

这时，对于居住，如何从异域的转化成地域的，是盐城别墅市场的出路。

由此，别墅在盐城，应当城市别墅行销进化论共42页第4页二、关于住别墅的人试问：

豪华别墅和农民房有什么区别？专家：

最大的区别在于居住的环境品质。

我国的众多开发商虽然已认识到绿化率的重要性，但人性化创造程度仍然比较拘泥，我们应该把景观档次的标准细化到和在市场调查中，王先生对别墅的居住环境提出了相当高的要求，我住过很多套别墅，觉得房子只要够用就行了，但属于自己的庭院一定要足够大，一定要有符合社区品质的树种和日常交际圈。

城市别墅行销进化论共42页第5页买得起别墅就算成为了富人？住进了别墅就算拥有了高尚的生活？当我们关注富人阶层的别墅生活方式时，发现其中存在着大量的设计问题：

关于建筑本身的、关于园林景观设计的、关于室内设计的、关于生活态度的别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，就成了别墅存在的主要根据。

依山傍水而建、文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，一、档案链接第Ⅰ批开发时间：

年前代表区域：

代表项目：

温馨花园、八菱花园、民航新村主力面积：

200m2左右城市别墅行销进化论共42页第6页销售价格：

１５万左右，均价在８00元/m2开发特点：

凭借产品差异优势，总体量不大，产品服务价值很差只具备别墅的外形，而没有真正意义别墅的概念和元素目标客群多为二、档案链接第Ⅱ批开发时间：

200０200４年代表区域：

代表项目：

桃源居：

占地15万㎡，总建筑面积19万㎡，容积率1.09，绿化率49%，一期推出，04年全部竣工，叠加联排别墅，共88套，平均售价3150元/㎡，目前仅剩10套，面积为260㎡。

衡泰冠城：

占地147亩，容积率0.8，绿化率大于42%，分两期推出，一期联排，二期双拼、独幢。

一期40户左右，二期100