房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1.pdfVIP

房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析:

房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假

设开发法。在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差

异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问

题。为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:

一、收益法

收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产

所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折

现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本

与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为,收

入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。

享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带

来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住

行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润

等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投

资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有

对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行

了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理

论和技术才逐渐发展和完善起来。

按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，

否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原

利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不

应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利

息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到

评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实

际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如

客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入

费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发

生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，

这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，

而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。

因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期

一致,而不必再考虑利息费用。

二、成本法

成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产所需的成本

扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的

理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值

越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上

说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，

其本质还是以历史成本为基础，房地产的为了运用效率无关，因此成

本法评估的价值是会计价值，成本法所评估的价值能被人们认可的原

因是:房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则不

如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重

置成本还不完全是会计成本,他是经济学意义上的成本，不仅包含投

资报酬,即所投入的会计成本中在重新构建期间应负担的利息和利润

报酬.

本方法适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新

取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧。

我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的,缺少剩余使

用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完

成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开

发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依

据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产.从实物形

态上来看,房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及

房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定

权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要

及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他

用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法

及主要注意事项等。

实际的市场不可能达到市场完全竞争,信息充分对称‘供需均衡、

交易瞬间完成、没有交易费用这样的理想状态，因此这几种方法的评

估结果必然存在差异，这就要求房地产价值评估要充分收集相关信

息，选取合理的评估方法，针对评估方法合理确定评估参数，尤其关

注不确定性和敏感性参数，同时认真分析比较不同评估方法所得评估

结果存在差异的原因,并做出可能的调整。