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案例8

深圳大运中心项目

一、项目概况

深圳大运中心位于深圳市龙岗区龙翔大道，距离市中心约15

公里，是深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆

区，也是深圳实施文化立市战略、发展体育产业、推广全民健身的

中心区。

大运中心含“一场两馆”，即体育场、体育馆和游泳馆，总投

资约41亿元，位于深圳龙岗中心城西区。大运中心工程量巨大，

南北长约1050米，东西宽约990米，总用地面积52.05万平方米，

总建筑面积29万平方米，场平面积相当于132个标准足球场。其

中，体育场总体高度53米，地上建筑五层，地下一层，于2010年

底完工，成为深圳地标性建筑。

世界大学生夏季运动会成功举办之后，深圳大运中心的运营维

护遇到了难题，每年高达6000万元的维护成本成为深圳市政府的

沉重负担。

二、运作模式

（一）项目结构

本项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场

馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约

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定期限届满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。

佳兆业接管大运中心并不涉及房地产开发。为破解赛后场馆持

续亏损的难题，深圳市政府同意把大运中心周边1平方公里的土地

资源交给龙岗区开发运营，并与大运中心联动对接，原则上不得在

大运中心“红线”内新建建筑物。佳兆业依托于场馆的平台，把体

育与文化乃至会展、商业有机串联起来，把体育产业链植入到商业

运营模式中，对化解大型体育场馆赛后运营财务可持续性难题进行

了有益尝试。

深圳大运中心项目结构如下：

图深圳大运中心项目结构

1、佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获

得40年的修建和运营管理权；

2、佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套

商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；

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3、项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛

事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业

签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协

议。

（二）交易过程

龙岗区政府为完成深圳大运中心运营商的选聘工作，成立选聘

工作领导小组，参照国内外大型体育场馆的运营经验编制了运营商

选聘核心边界条件、招商推介手册及选聘工作流程，采取边考察边

推介的方式，迅速开展对北京、上海、天津等3个城市8个典型场

馆的考察调研，同时与国内外多家知名运营商进行了多次接触、洽

谈。

结合企业的竞聘意愿和综合考察情况，邀请七位分别具有北京

奥运会、上海世博会、广州亚运会运营经验的职业经理人和体育产

业、规划、财务方面的专家学者组成筛选团队，对4家综合实力强

的潜在运营商的资历、运营管理、改造及修建、财务等五个方面21

项内容进行审查、甄选，专家现场投票推荐了2家最优谈判对象，

经过区政府常务会议审议，确定佳兆业集团为首选谈判对象，经过

2个多月的多轮谈判，最后选定实力雄厚、社会责任感强的佳兆业

集团作为大运中心总运营商。

2013年1月，佳兆业集团深圳有限公司与深圳市龙岗区文体旅

游签订修建-运营-移交（ROT）协议，协议规定佳兆业集团拥有项

目40年的运营管理期，前5年政府给予每年不超过3000万元的补

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贴，同时要求佳兆业在5年内完成不低于6亿元人民币的修建及配

套商业修建工程的全部投资。运营期间，项目设立由佳兆业项目公

司与龙岗区政府双方共同管理的调蓄基金，调蓄基金从运营利润中

提取，基金主要用于场馆的日常维护，增加赛事活动数量，提升赛

事活动档次等。

（三）项目特点

深圳大运中心项目主要有以下几个特点：

首先，深圳大运中心项目是PPP模式在文体领域应用的典范，

为政府解决大型赛事结束后场馆永续利用和经营难题提供了解决

方案。

其次，深圳大运中心项目采取总运营商与专业团队共同运营的

模式，由实力雄厚的总运营商引入AEG、英皇集团、体育之窗等具

有国内外赛事、演艺资源和场馆运营经验的专业运营团队共同承担

运营职责。

第三，构建了商业-场馆-片区的联动商业模式，创立运营调蓄

基金，通过商业运作反哺场馆运营，进而由场馆带来的人流带动大

运新城开发建设。

第四，引入财政资金支持，通过前五年运营和赛事财政补贴、

演艺专项补贴等方式，扶持总运营商引进更多更好的赛事和演艺活

动，尽快提升场馆的人气和档次。

第五，建立运营绩效考核机制，每年由管理部门对总运营商进

行绩效评估和公众满意度测评，并邀请有国际化场馆运营经验的机

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构做出第三方评估。将考核评估与奖励挂钩，成立由文体旅游、发

改、财政、公安、交通、城管等相关职能部门组成的运营监管协调

服务机构，协助总运营商做好运营。

三、借鉴价值

大赛后大型体育场馆运营是个众所周知的世界性难题，在每一

次大型赛事后主办城市的场馆运营便会出现困境，该现象被称为

“蒙特利尔陷