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房地产基础知识
理论意义上的法律风险,是由于法律问题而产生不利后果的各种可能性。至
于是否产生法律风险以及产生何种法律风险、影响幅度如何,都是由主体、环境、
行为三大要素决定的,而每种要素中又包含着更多的内容。
法律风险的四大种类:
刑事责任风险;行政处罚风险;民事责任风险;单方权益丧失风险:由于
自身原因诸如企业法律知识不足、工作经验不足、工作中存在疏忽或失误等,
造成了某些权益的全部或部分丧失。
一、风险控制
风险控制是指风险管理者采取各种措施和方法,消灭或减少风险事件发生的
各种可能性,或者减少风险事件发生时造成的损失。
主要方法:
1、风险回避:是投资主体有意识地放弃风险行为,完全避免特定的损失风
险。简单的风险回避是一种最消极的风险处理办法,因为投资者在放弃风险行为
的同时,往往也放弃了潜在的目标收益。所以一般只有在以下情况下才会采用这
种方法。(1)投资主体对风险极端厌恶;(2)存在可事先同样目标的其他方案,
其风险更低。(3)投资主体无能力消除或转移风险;(4)投资主体无能力承担该
风险,或承担风险得不到足够的补偿。
2、损失控制:不是放弃风险,而是制定计划和采取措施降低损失的可能性
或者是减少实际损失。控制的阶段包括事前、事中和事后三个阶段。事前控制主
要是为了降低损失的概率,事中和事后主要是为了减少实际发生的损失。
3、风险转移:是指通过契约,将让渡人的风险转移给受让人承担的行为。
通过风险转移过程有时可大大降低经济主体的风险程度。风险转移的主要形式是
合同和保险。(1)合同转移。通过签订合同,可以将部分或全部风险转移给一个
或多个其他参与者。(2)保险转移。保险是使用最为广泛的风险转移方式。
4、风险保留:即风险承担。也就是说,如果损失发生,经济主体将以当时
可利用的任何资金进行支付。风险保留包括无计划自留、有计划自我保险。
(1)无计划自留。指风险损失发生后从收入中支付,即不是在损失前做出
资金安排。当经济主体没有意识到风险并认为损失不会发生时,或将意识到的与
风险有关的最大可能损失是显著低估时,就会采用无计划保留方式承担风险。一
般来说,无资金保留应当谨慎使用,因为如果实际总损失远远大于预计损失,将
引起资金周转困难。
(2)有计划自我保险。指可能的损失发生前,通过做出各种资金安排以确
保损失出现后能及时获得资金以补偿损失。有计划自我保险主要通过预留基金的
方式来实现。
1
合规管理
概述:
根据《证券公司合规管理试行规定》中的定义,合规管理是指证券公司制定
和执行合规管理制度,建立合规管理机制,培育合规文化,防范合规风险的行为。
合规管理是企业“内部的一项核心风险管理活动”。合规管理有三层含义:第一,
合规管理是基于证券公司合规风险的事前管理活动,既有监管层监管活动在证券
公司的功能性延伸,也是证券公司管理的内生性要求;第二,证券公司的合规管
理接受监督当局的指导,并与监管当局的监管目标保持高度一致性;第三,合规
管理是全员性参与、全环节跟踪、全过程覆盖的管理活动。
内容:
合规管理制度建设、合规咨询、合规审查、合规检查、合规监测、法律法
规追踪、合规报告、反洗钱、投诉举报处理、监管配合、信息隔离墙(监视清单
与限制清单)、合规文化建设、合规信息系统建设、合规考核、合规问责等。
国际金融组织对合规的定义:
1、合规(COMPLIANCE):使公司经营活动与法律、管治及内部规则保持一
致(瑞士银行家协会)
2、与目标连用,具体指必须致力于遵守企业主体所适用的法律法规(COSO)
3、“代表管理层独立监督核心流程和相关政策和流程,确保银行在形式和精
神上遵守行业特定法律法规,维护银行声誉”(荷兰银行)
合规风险:
指因证券公司或其工作人员的经营管理或执业行为违反法律、法规或准则
而使证券公司受到法律制裁、被采取监管措施、遭受财产损失或声誉损失的风险。
合规风险是法律风险、市场风险、信用风险、流动性风险、特别是操作风险存在
和表现的诱因。合规文化的核心理念:全员合规、合规从高层做起、主动合
规、合规创造价值。
2
工程项目管理模式
(1)传统项目管理模式
该方式是基于建筑师、咨询工程师和承包商三者之间的相互制
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