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老旧小区改造项目施工重难点及解决措施

摘要：随着城市发展及时间推移，老旧小区的配套设施老化、公共服务缺位、建筑能耗高等问题日渐突出。城镇老旧小区改造已成为关乎民生发展顺应时代的重要需求，同时改造工作亦是目前城市发展更新的重要措施，是提高城市居民生活品质、优化城市发展环境的重要途径。通过维修改造，可以解决老旧小区存在的问题，提升建筑自身功能，使环境更舒适。但老旧小区改造工程由于其项目特殊性，具有复杂性、系统性等特点，工作难度较大。

关键词：老旧小区维修改造施工重难点

老旧小区改造作为城市建设的重要环节，关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求，同时改善城市面貌，也是重要的民生工程和民心工程，并且相对于棚户区改造，老旧小区改造对经济的推动作用会更加显著。

一、策划背景

汶上县城镇老旧小区工程位于山东省济宁市汶上县，本工程共包含52个小区，122个主要单体，分布在整个汶上县城。均为民用住宅房，结构形式为砌体结构，楼层不超过7层，无地下室结构，总建筑面积405518.72㎡。主要沿中都大街及汶上街道分布，周围商业医疗资源丰富，生活便利。改造内容主要包括外墙面、屋面、雨污管网改造、小区道路等，配合部分楼层门窗更换，栏杆修复等。

二、施工项目重难点

2.1大面积群体项目，总体施工部署和现场分区域组织管理任务重

本工程建设规模52个小区，分散遍布汶上县城各处，由于单位工程较多，对现场施工的组织和管控难度较大。因此，工程施工区域的合理划分以及现场的组织管理方式对于施工资源的合理投入、成本的控制、工期的控制、以及质量安全的控制都至为重要。

2.2作业环境差

老旧小区多处于老城区，周围交通复杂、人口流动大，且改造过程处于半封闭状态，客观上施工作业条件较差。老旧小区施工主要包括平面作业和立面作业两个方面，狭小的施工场地对施工造成了极大的限制。除此之外，未修剪的树木、居民违规建筑等会影响脚手架搭设，施工视野和操作空间都会受到影响。

2.3安全、文明、绿色施工管理难度大

工程位于住宅居民楼小区内，小区位于县城中心，在施工过程中，不能影响小区外及小区居民的正常生活；居民出入较多，保证工人及居民的人身安全为本工程施工管理重点；由于施工时间、空间的特殊性，对文明施工、降尘、低噪、环境保护方面的要求很高，环境保护工作量大，对于施工中产生的大量垃圾必须及时处理好，绿色施工将直接影响业主体验及公司的社会形象。

2.4成品保护

工程施工内容包括保温、内墙、外墙涂料、给排水、电气、门窗、防水施工等易破坏，易污染的施工内容。半成品、成品保护要求较高。

2.5协调管理难度大

涉及众多住户业主，各业主出行作息时间、施工要求各不相同，以及个别工序需要其他部门协调为保证工程施工顺利实施、保证业主满意度，在改造施工中，不仅需要充分征求和统一居民的意见，还有大量外部单位需要协调，共同配合完成施工。

2.6安全管理任务大

老旧小区改造项目由于其项目特殊性，存在：

1、现场狭窄，防盗网和雨棚的影响施工所需的脚手架和吊篮搭设较为困难，同时仍有住户私搭违建现象

2、居住的人口数量较多，且多为老人孩子，安全意识薄弱

3、施工现场变压器、高压线、弱电线、给排水老化管道、燃气管道及设施等临近施工作业面和连接施工构筑物，若施工过程没做好保护措施，损坏这类设施，容易引发触电、煤气中毒等安全事故

2.7施工变更多

老旧小区改造中的不确定因素会使已有现状发生变化，施工单位难以完全照图施工，甚至存在漏项、错项的情况，许多施工方案需要现场确定，存在增减工程项目的状况，涉及的过程变更亦较多。

三、解决措施

（一）组织优化

1、组织架构明确，工作任务精细

考虑到现场离散度高，工期紧张，项目部决定采用分级管理，责任到人的管理模式。设置现场总负责，片区总负责，标段总负责，片区负责。安全部、技术部、商务部、质量部统管协调。

施工现场按照施工队伍及范围分布，划分为四个区域，设定区域负责人统一协调区域内施工内容。以小区为单位，设置小区管理员，对接小区业主代表、物业等，确保小区内施工顺利。

2、分区施工，资源整合

施工现场按照施工队伍及范围分布，划分为四个区域，设定区域负责人统一协调区域内施工内容。以小区为单位，设置小区管理员，对接小区业主代表、物业等，确保小区内施工顺利。

（二）总体部署

1、各楼座总体施工顺序

屋面改造与外立面改造按照自上而下的顺序进行；机电工程按照交叉作业的顺序进行。在工程后段，进行院墙粉刷、道路改造等内容。

（1）屋面施工阶段：屋面清理-屋面改造-防晒层搭建-太阳能安装

（2）外墙施工阶段：墙体清理-保温改造-落水管安装，对条件允许的楼栋可将外墙施工与屋面施工分段交错进行。

（3）机电施工阶段：配合外立面改造施工穿插进行。

（4）室外管线、小市政施工阶段：本阶段加紧整个