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城市内部区域差异对房价影响的实证研究

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黄伟彪

摘要：随着我国经济的高速发展，城市规模迅速扩大，城市区域房地产市场呈现出区域不平衡特征，房价出现了差异性不平衡。本文从经济集聚和人口集聚两个角度去分析集聚效应对城市发展与房价之间的传导关系，并且以广州市的有关数据进行实证分析，寻找并分析城市内部不同区域房地产价格差异的产生原因。

关键词：房价差异；经济集聚；人口集聚；实证研究

一、引言

1998年开始，我国对城镇实施了住房制度改革，住房商品化制度从此逐步确立。在很长的一段时期内，房价一直保持着稳定。随着改革开放进一步的深化，我国的经济建设取得了瞩目的发展，人民的收入和生活水平不断提高，我国城市房地产市场开始进入高速的发展时期。从2004年开始，国内主要大中城市出现了房价不断上涨且增速过快的现象，同时也出现了房价差异的问题。房价作为直接关系到国家经济平稳发展和人民生活水平的重要因素之一，它的稳定与否至关重要。所以，房价差异一直是政府以及诸多学者研究探讨的热点问题。对于房价差异的研究，目前学界的研究对象主要集中在城市之间房价或地区之间的房价这一范围内。但是，随着我国特大城市，甚至超大城市的陆续出现，城市内部不同区域的房价也逐渐出现了高低差异化的变化发展。对于这一新现象，目前学界研究探讨较少。本文将通过集聚效应用于解释城市内部不同区域的发展水平差异对房价差异的影响，这有助于理解现阶段我国特大城市、超大城市内房价差异化的原因，为引导我国新型城镇化建设和实现大城市可持续发展提供参考。

二、文献综述

“集聚效应”是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。20世纪90年代发展起来的“新经济地理学”把城市看作为经济活动集聚的结果，动力来自于经济规模的作用。

Schultz（1982）将人口集聚看作是带来经济收益的一种投资行为，迁移者要考虑迁移过程中的成本、投资、代价及迁移后可能获得的收益。Krugman和Venables（1999）认为当厂商聚集形成产业集群时，各类专业化工人也会集中于同一区域，使得该区域市场规模扩大，产品运输成本和价格都会降低，工人的實际工资和名义工资都要比非产业集聚区高。由此促使非产业集聚区的劳动力也向产业集聚区内迁移。在国内，姚林如（2006）经研究认为劳动力跨区域的集聚会促进原已具备产业集聚优势地区的产业进一步集聚，进一步拉大地区间的贫富差距，从而加剧经济的二元化程度，这样的结果又会再次增强人口进一步集聚的作用力。蒋子龙等（2014）认为我国经济发展和人口集聚之间存在有较强的规律性，区域人口集聚和经济总体上向空间相均衡方向演进。

通过上述文献综述可以看出，学界从不同的角度研究了集聚效应对产业生产、人口迁移、收入差距的影响。

三、理论分析与假设

随着经济的突飞猛进，我国的城市化建设发展迅速。根据住建部公布的《2015年中国城市建设统计年鉴》，我国共有12个城市的中心城区人口超过500万大关。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市城区人口超千万，属于超大城市。另外，重庆、天津、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳8个城市城区人口介于500万到1000万之间，处于特大城市行列。

城市本质上是一种集聚经济体，它在形态上是生产与生活要素集聚体，集聚效应在城市的各个方面都发挥着作用。集聚效应首先反映在经济集聚方面上，产业集聚增强了城市化的经济基础，促进了城市化进程，从而提高了城市竞争力。产业集聚一方面因企业集聚取得生产上的优势而为城市提供与创造财富，政府和劳动者也增加了收入；另一方面伴随着城市竞争力的增强和劳动者收入的提高，吸引着各类劳动者从区域外迁入。人力资本的集聚反过来又推动着经济集聚的壮大，两者相辅相成，相互作用地影响着城市的房价。

但是，由于特大城市和超大城市的面积范围很大，其内部不同的区域因为各自的区位和资源禀赋会形成不同的产业集聚，从而会在经济集聚和人口集聚两个方面上形成区域性的差异，从而造成房价差异。基于此，我们提出了两个假设。

假设1：经济集聚对房价存在着正相关关系。经济集聚有利于产业提高生产率水平和竞争力，企业能够获取更多的利润。一方面，政府增加了税收收入，政府会有更大的资源投入到城市建设中去，从而能够提供更加完善的生产和生活配套设施，相应地会推高地价，进而也推高房价。另一方面，经济集聚也让从业者增加了收入，增加了对住房的购买需求，造成在需求上推高了房价。大城市内部不同区域的经济集聚水平不一样，会对所在区域的房价形成差异化的影响。

假设2：人口集聚对房价存在着正相关关系。中国经济发展中的二元性特征，进一步放大了大城市的经济集聚效应，使得这些城市会比其他地区有着工资收入上的优势。这种优势会吸引别的地区的劳动力，特别是