广州某商业用地估价报告.pdf

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xx路80号110铺

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

1、委估房地产位于xx路80号大厦第五层的西北角，钢筋混凝

土结构，位于二级商业区域，周边环境阔达，交通方便，有61、101、

104、128等多路公共汽车通过东湖路，而且临近的海印桥直达海珠

区，对外交通十分方便，较适宜于办公营业；

2、委估房地产属商业用地，实际用途为办公，附近有东山区规

范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，房屋形状

较规则，有利布局。

（二）区域因素分析

本次评估的房地产位于东山区,东山区是广州市的老城区之一，

总面积16.7平方公里，人口57.56万人。东山区位于旧城区越秀区

与新城区天河区之间，城区建设较好，配套设施完善，居住环境质量

较高。东山区历来是广东省的政治文化中心，是广东省党、政、军首

脑机关所在地，并集中了众多的中央及省、市机团单位、各大新闻机

构、科研机构和著名中小学校，具有优越的人文条件。区内以环市东

路为中心的高档写字楼区是广州老城区内主要的商贸办公区域。交通

干线主要有南北向的越秀路、广州大道，东西向的环市路、东风路、

中山路，以及连接越秀区和天河区的地铁1号线。委估宗地位于东湖

路西式侧,区域有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器

城等机构和商场，形状较规则，地形平坦，有利布局；宗地周围有东

湖路、东湖西路、沿江路等道路，而且临近的海印桥直达海珠区，交

通较为便利。

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（三）一般因素分析

1、地理位置

广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57～

114°3，北纬22°26～23°56，是我国华南地区的广东省省会城市。

2、自然环境

（1）地势、地貌

广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复

杂，地势自北向南降低，最高峰为北部广州市与龙门县交界处的天堂

顶，海拔为1210米。东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是

沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。

（2）气候、水文

广州地处南亚热带，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于背山

面海，海洋性气候特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、

夏季长、霜期短等气候特征。广州本地水资源较少，人均占有量不高。

全市水域面积7.44万公倾，占全市土地面积的10%，主要河流有增

江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。

3、城市性质

广州市是广东省省会，我国主要对外经贸基地，国际性旅游城市，

华南地区最大的商业、金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中

心，又是京广、广深、广三、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用

航空交通中心，因此，广州有中国“南大门”之称。随着中国对港澳地

区恢复行使主权，广州市与港澳共同促进，共同繁荣的唇齿关系将越

趋明显，将进一步强化广州中心城市的作用。

4、行政区划

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广州市现辖越秀、东山、荔湾、海珠、天河、白云、芳村、黄埔、

番禺和花都10个区以及从化、增城2个县级市。土地总面积为7434.4

平方公里，人口674.14万人。广州市城区（原市辖8区）位于全市

的地理中心，总土地面积为1443.6平方公里,总人口720.62万人，

共设117个街道办事处、64个镇。市区平均每天流动总人口达292

多万人。

5、社会经济状况

2002年，广州市继续坚持年，广州市继续坚持开拓进取、稳中求快、加强管理、有

效增长效增长的经济发展思路，大力推进现代化中心城市建设，城市竞争

力不断提升，社会