基于系统动力学的西安市房地产市场稳定发展研究：以住宅价格为例.docx

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基于系统动力学的西安市房地产市场稳定发展研究

以住宅价格为例

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一绪论

房地产市场是通过市场机制和价格规律实现房地产价值、促进资源有效配置的市场，在整个房地产市场体系中处于主体地位。自1978年我国开始城镇住宅制度改革起，房地产业已经经历了30余年的发展历程，其中经历了理论突破与起步、非理性炒作与调整、比较稳定的协调发展以及调控、反思与调整四个主要阶段。房地产市场与土地市场、货币市场、证券市场、商品市场和资本市场紧密相连，是国民经济发展的中坚力量，其是否稳定、健康发展直接关系国计民生。近几年来，由于房地产市场发展不够成熟、制度不完善、结构不合理，国内一线城市住宅价格畸高，导致居民购买力受限，矛盾极为突出。因此，如何规范市场、合理引导住房消费，使房地产市场健康、稳定发展是亟须关注的问题。

伴随着城市化进程的快速发展和陕西省经济的迅猛发展，西安市正在向建设国际化大都市的目标迈进，城市的管理理念不断创新，房地产市场也整体平稳发展。据统计，西安市住宅价格从1998年的2573元/平方米上升至2010年的5992元/平方米，增长了133%，连续12个月涨幅超过了全国平均水平。[1]西安未来房价走势如何，其增速是否与西安地区经济发展速度和人均收入水平相匹配，成为大众普遍关注的热点话题。

西安房地产市场仍处于发展阶段，其能否健康、稳定发展，起到带动和引导相关产业同时发展的作用，成为政府部门重点解决的问题。2011年伊始，国务院有关部门公布了“新国八条”，标志着第三次调控浮出水面，其中关于房贷方面的限制被业界认为是史上最严厉的房地产调控政策。2011年2月25日，西安市召开的政府常务会议上，传达了全国保障性安居工程工作会议精神，同时出台了西安“限购令”细则。有专家称，西安市“限购令”的出台一方面试图改变市场成交结构，起到缓冲房价涨速的作用；另一方面也加快推进了保障性住房的供应，为建立健全多层次住房供应结构的目标而努力。果然，“限购令”出台以后，西安楼市整体呈现出成交量陡然走低的局面，打破了之前预期趋势上升的规律。数据显示，“限购令”出台一周时间，西安市住宅市场成交3380套，较前一周减少1926套；出台两周后，成交量急速下滑，从3380套一路跌至199套，降幅十分剧烈。“限购令”影响了住宅市场的开发商投资计划以及居民购房计划，究竟成交量是否会持续下跌，成交量的下跌是否会引起住宅价格的变化，“限购令”后期执行力度是否能保证效果，成为各方广泛关注的话题。

二西安市住宅市场运行特征

（一）研究对象界定

依据房地产开发程度，理论界将房地产分为：土地、在建工程和建成后物业三种类型。其中建成后物业依用途又可分为：居住物业、工业物业、商业物业等。从统计年鉴中住宅销售面积占房地产市场销售面积的比重90%可以看出，居住物业在建成后物业中的比重最大、地位最高。同时，从与居民日常生活的密切程度来看，居住物业在保障日常起居基本需要的同时，也可分为高档住宅、普通住宅、经济适用房和廉租房等类型。因此，本文将住宅价格作为研究西安市房地产市场运行状态的风向标，把握住价格变动趋势，也就找到了研究房地产市场运行的突破口，为国家调控房地产价格提供切实有效的依据。

（二）西安市住宅市场运行现状

1.住宅价格运行特征：2000～2010年

从图1中我们可以看出，2000年以来西安市住宅销售价格处于稳中有升的状态，特别是从2007年起，涨幅波动较大。经计算，2008年和2009年住宅价格上涨率分别为14.97%和10.35%。2010年一年内，西安市住宅市场交易活跃，住宅价格上涨990元/平方米，连续12个月涨幅高于全国房价均价涨幅，夺得各省会城市的涨幅最高桂冠。在2011年的前几个月里，西安市住宅成交量下跌，消费者买房热情陡减。2011年全国楼市在面临国家政策收紧的压力下，西安市住宅市场是否进入了“低迷期”，这种状态是暂时停留还是一个拐点，未来住宅价格走势如何，值得我们深入思考与研究。

图12000～2010年西安市住宅销售价格

2.住宅市场主要宏观经济变量运行特征

如表1所示，2000～2009年，西安市地区生产总值增长了3.2倍，城镇居民可支配收入增长了1.98倍，金融机构贷款余额增长了3.67倍，住宅开发投资额增长了8.45倍，住宅销售额增长了14.3倍。依据表1做出图2，可以明显地看出，所涉及的各个经济变量均处于一路上涨的状态，与住宅销售额变动趋势一致。由于变量的单位不统一，因此在图2中主要反映趋势的变动，具体数据对研究作用甚微。

表12000～2009年西安市住宅市场主要经济变量运行特征

图22000～2009年西安市住宅市场主要经济变量运行特征

三西安市住宅价格的影响因素