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房地产开发经营的项目管理研究

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论文导读：房地产开发管理中，其工程管理贯彻始终于整个项目的开发运营当中，它的主要内容按先后排列分为：策划流程管理、开发设计管理、施工进度管理及物业管理四个主要部分。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理，不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。

关键词：房地产开发，经营研究，工程管理

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房地产开发管理中，其工程管理贯彻始终于整个项目的开发运营当中，它的主要内容按先后排列分为：策划流程管理、开发设计管理、施工进度管理及物业管理四个主要部分。对于房地产开发企业来说，要想做好工程整体，其中决策、团体、领导、控制和创新是项目获得成功的基础。本论文主要对这四项的管理主要内容和基本原则进行分析，然后重点阐述四个管理项目的关系；对房地产企业具有合适的建议和参考价值。

1策划管理

对设计过程的管理，业内称之为策划管理，房地产开发企业把建设楼盘的策划设计交给合适的设计公司来完成，就必须要进行成本、进程和目标进行管理和控制。可建设或使用策划管理软件来对其设计开展管理。免费论文参考网。即策划管理使用软件和策划设计软件是比较独立的专业软件，策划管理使用软件向的是管理，策划设计软件面向的是设计。

策划管理和策划设计关系非常密切，策划管理系统成立的主要目的之一就是提高策划设计结果检查和管理水平。策划管理信息系统与策划设计关系的主要内容是：保证策划设计结果满足其项目策划的标准，通过电脑提供的各种检查工具，提高策划设计管理的水准。要做的主要工作涵盖以下几条：

（1）房地产开发人对于其项目的策划设计主要内容、原则进行确认，作为管理系统过程输入主要内容，在策划结束必须对策划方案进行检查和评个，合适地采纳反馈和修定的控制形式进行整改，并最后选择合适的设计方案。

（2）策划管理应尽量降低对策划设计工作性质的改变。为了能够在电脑中自动计算、查询、分析各种策划数据，需要将以往面向制图的策划图，改变为面向GIS空间分析的可视化策划图。不过，应该尽可能减少对策划设计员工原有工作习性的变化，允许只对必须计算的方面提出合理要求，要求策划设计员工在设计图层时，遵循图层分层和编码规定设计，其他要素包含一些装饰性的图素要求能够放宽。

（3）提出合理的策划设计分层编码标准。因为现在大部分策划设计企业都使用AutoCAD软件，所以需要根据以上原则，在国家、部门、地方标准的原有基础上建设一套全面的标准，向相关的策划设计企业发放。与此同时，制定合理措施，确保房地产开发企业及策划管理部门能够使用策划管理信息系统针对设计企业提交的策划设计方案进行审核；

（4）通过电脑进行策划设计结果审核。假如策划设计企业递交的设计方案满足系统规定的要求，策划管理系统能够将策划图输入系统，和地形和管线图等图层可以叠加显示，并能够对策划设计方案指标进行计算、排比，展开查询、统计、分析等；

（5）使策划设计结果转成基础信息。审批通过的策划图，能够成为策划管理信息系统的参考资料，为审核、方案分析及后续研究等工作展开服务。

2开发管理

是指开发企业为成功完成工程项目的开发，对公司里面的人力资源部、财务部、工程项目部、销售部和后勤部门开展的管理工作，也是企业为成功实现后后续工作的基础。

工程项目部负责人对项目的进度开展管理工作，工作范畴为：所需物品的采购和库存、施工企业的确认与协作、施工质量及进度的把关、相关合同的签订、内部细部结构设计的修改、报建等。

财务部门进行企业的资金管理，并对企业财务状况和经营情况的定期报表，工作内容为：建设工程项目的财务计划、施工企业的工程资金的发放和开发企业本身经营费用的管理。

销售部门顾名思义，就是售楼，销售方式为：促销方式的策划、定价和销售渠道的建设。人力资源管理部门主要服装对项目开发员工工作任务分配、管理工作人员资料、进行绩效考核和激励体系的建立等。而生活保障方面由后勤部门负责

3施工管理

对工程施工项目进行过程加以管理，也就是施工管理。房地产开发公司基本由工程管理部门主要负责施工管理，不过工程整体的管理方式及承包模式由公司各级管理曾针对项目特点和公司实际情况来决定。主要模式有：分别发包、GC、MC、设计加施工承包、ConstructionManagement）发包方式等。在中国，房地产的施工建设主要采用分别发包和GC来进行。工程项目较大、或层次比较高，房地产开发企业可以采用MC或CM模式来开展施工管理。免费论文参考网。开发人和某家能力好的企业或个体签订施工总承包管理合同，负责项目的整体施工组管理称为施工总承包管理。正常情况下该MC企业不参与具体工程的施工，而是分包工作。MC模式能够加速施工进度，CM是由开发企业托付给CM企业，以一个承包商的身份，使用快速路径的生产