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地产行业品牌企业中国金茂调研分析报告

1.国企背景，城市运营先行者6

2.赋能城市运营，做城市活力释放者7

2.1.城市运营1.0模式：介入一级开发，充分享受土地收益分成7

2.2.城市运营2.0模式：两驱动、两升级，“产业导入”模式铸就资源优势9

2.2.1.宽度：产业全覆盖，盈利多元化10

2.2.2.深度：核心竞争力12

2.2.3.广度：项目获取持续发力12

2.2.4.现金流良好：典型项目测算13

3.成长路径：规模、品牌、安全，助力金茂一骑绝尘16

3.1.规模拓展：住宅与商业双轮驱动16

3.1.1.销售破千亿大关16

3.1.2.城市深耕践行者17

3.1.3.商业地产掘金18

3.2.品牌效应：品质筑就更美生活21

3.3.稳健经营22

3.4.盈利能力持续改善23

4.高管增持彰显发展信心25

5.盈利预测与估值26

5.1.核心假设26

5.2.盈利预测26

5.3.估值27

5.4.投资建议27

6.风险提示28

图1：中国金茂核心竞争力5

图2：中国金茂发展历程6

图3：中国金茂股权结构图（截至2018年6月末）6

图4：中国金茂城市运营1.0模式7

图5：一级开发项目各年土地出让金（单位：亿元）9

图6：一级开发项目各年土地出让面积（单位：万平米）9

图7：长沙梅溪湖土地出让楼面均价（元/平米）9

图8：南京青龙山国际生态城土地出让楼面均价（元/平米）9

图9：中国金茂城市运营2.0模式10

图10：中国金茂城市“两驱动、两升级”发展模式10

图11：中国金茂城市运营2.0模式的操作方法11

图12：中国金茂城市运营的盈利模式11

图13：中国金茂2018年上半年获取城市运营项目情况12

图14：中国金茂典型城市运营项目现金流测算14

图15：传统招拍挂模式现金流情况15

图16：中国金茂签约销售金额（亿元）及同比16

图17：中国金茂房地产签约销售面积（万平米）及同比：不含一级土地开发16

图18：中国金茂2018H1各线城市房地产销售金额分布17

图19：中国金茂2018H1各区域房地产销售金额分布17

图20：中国金茂2018H1各城市签约销售金额（亿元）17

图21：主流房企2018年销售均价对比（元/平米）17

图22：中国金茂2018H1土地储备规划建面及权益比例18

图23：中国金茂2018H1各线城市土储建面占比18

图24：中国金茂土地储备规划建筑面积：不含一级开发（万平米）18

图25：中国金茂商务租赁及零售商业运营收入（亿元）19

图26：中国金茂酒店运营收入情况20

图27：上海金茂大厦图片21

图28：中国金茂产品线“府、悦、墅”介绍22

图29：中国金茂资产负债率及净负债率22

图30：中国金茂负债期限结构占比22

图31：中国金茂平均融资成本23

图32：主要房企2018年上半年融资成本情况23

图33：中国金茂营业收入及增速23

图34：中国金茂归母净利润及增速23

图35：中国金茂毛利率及净利率走势24

图36：内地和香港市场房地产板块上市公司PE值走势27

表1：中国金茂城市运营1.0和2.0模式对比7

表2：中国金茂一级开发土地储备情况（截至2018年6月末）8

表3：中国金茂典型城市运营项目现金流测算（亿元）14

表4：中国金茂写字楼出租率情况19

表5：中国金茂酒店入住率（occ）20

表6：中国金茂酒店平均房（adr）20

表7：2018年上半年中国金茂管理层增持情况25

表8：中国金茂2018-2020年盈利预测（百万元）26

表9：中国金茂2018-2020年分业务收入情况（百万元）26

表10：主要房企估值对比27

投资逻辑

中国金茂背靠国企股东背景，能够在资源获取和资源整合上取得更多优势。公司主

要依赖