关于不动产统一登记制度实施问题的思考.pdf

论坛

四关于不动产统一登记制度实施问题的思考

区曹守晔陈薇羽

《民法典》颁布即将三周年之际，自改革正式启动。2014年11月24日，国务

然资源部部长王广华在全国自然资源和不院发布《不动产登记暂行条例》，该条例

动产确权登记工作会议上宣布，我国全面作为原《物权法》的配套法规，自2015年

3

实现不动产统一登记。这意味着经过十年3月1日起施行。《不动产登记暂行条例》

的努力，涵盖所有不动产物权的不动产统第四条重申：“国家实行不动产统一登记

一制度全面建立。然而，不动产法律不等制度。”自此，“四统一”从理论阶段进

于法治，条文制度形成不等于实际实施，人了实践阶段。为了《不动产登记暂行条例》

配套制度体系不完善必然影响法律实施。顺利施行，国务院、自然资源部、各级相

对于不动产统一登记制度实施中，从原《物关主管单位颁布实施了一系列的指导意见、

权法》到《民法典》物权编新旧制度衔接实施细则、通知等规范性文件，用以解决

的一些遗留问题，有必要揭示厘清，以便实践中出现的问题与冲突。《民法典》物

于实务操作解决。权编第二百一十条完全沿袭了原《物权法》

第十条的规定。

■问题的形成我国遵循“房地一体”原则，在开展

不动产统一登记制度之后，由于新旧制度

原《物权法》自2007年10月1日起

施行，第十条规定：“国家对不动产实行统的冲突，在房屋所有权与土地使用权进行

一登记制度。统一登记的范围、登记机构转让时，由于二者是分开登记的，有两个

和登记办法，由法律、行政法规规定。”2013

权利证书，故在转让时，需要同步转移，

年之前，我国实施不动产分散登记制度，即需将房屋所有权证书、土地使用权证书

即房屋与土地分别进行物权登记，由此形通过不同的程序与登记部门，分别过户到

受让人名下，再持房屋所有权证书与土地

成两个权利证书。2013年11月，国务院

第31次常务会议决定，将分散在多个部门使用权证书到不动产登记部门进行统一登

的不动产登记职责整合，明确由原国土资源记。由于房屋权属是所有权，在初始登记

部承担，并提出统一登记机构、统一登记时手续完整，所以房屋所有权转让时过户

薄册、统一登记依据和统一信息平台的“四登记的程序也比较简单，容易完成。而土

皋陶文化论坛统一”改革任务。自此，不动产统一登记地权属是使用权，涉及所有权人权益、土

.36

地规划、容积率、土地出让金、税费、登完整（土地使用权手续不全）。应该说，

记程序等，致使土地使用权过户登记难以这两种做法都有其合理性。因为土地过户

完成，就出现了房屋所有权完成过户登记未完成属于土地权属还不清晰，当然必须

但土