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基于价值链理论的房地产企业核心竞争力研究

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王亚洲+刘允才

[摘要]随着国家宏观调控政策的出台，我国房地产行业的环境发生了巨大变化，尤其在土地资源、金融支持政策等方面较以往有了重大调整，面对更加激烈的市场竞争，房地产企业如何构建自己的核心竞争力已成为我国房地产企业发展亟待解决的问题。文章阐述了价值链的理论研究过程和Porter价值链理论与房地产企业的衔接点。本文结合房地产企业的发展现状和目前形势，利用价值链分析法透视和分析了我国房地产业现有的价值链，并在此基础上创新性地提出了改进型的价值链，以此来优化和重构房地产业的价值链条，使其充分挖掘自身的竞争优势，提升在房地产市场上的竞争力。同时，通过对房地产企业核心竞争力及其构成要素的分析，构建了房地产企业核心竞争力指标体系，利用层次分析法及模糊数学相结合的模糊综合评判法对房地产企业的核心竞争力进行了评价，并在此基础上提出了当前环境条件下提高房地产企业竞争力的措施。

[关键词]房地产；价值链；核心竞争力；模糊综合评判

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2017.17.053

[]G934；F224；F416.474[]A[]1673-0194（2017）17-0109-10

1前言

作为我国新的国民经济支柱产业和新的经济增长点的房地产，在本世纪面临着前所未有的发展机遇；与此同时，随着经济全球化的进展，房地产企业不仅面临着消费者需求、市场供求关系、市场消费主体等方面的不断变化，而且还面临着外企涌入国内市场，抢滩竞争和国有企业在国际市场为了生存而竞争的巨大挑战。近期又伴随着国家宏观调控政策的出台，尤其是“新国十条”的推出，使我国房地产行业的环境发生了巨大变化，在土地资源、金融支持政策方面较以往有了重大调整，面对国内外更加激烈的市场竞争，房地产企业如何构建自己的核心竞争力已成为我国房地产企业发展亟待解决的问题。目前，我国的房地产企业尤其是中小房地产企业，普遍存在着人力资源缺乏、企业规模小、市场竞争力有限、管理水平低、项目运作能力差、资产负责率高等现象，且大都处在一种相互模仿的鸿蒙阶段。

如半年报资料显示：超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。由此，本文用价值链分析法来透视当前房地产企业。国信证劵报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。专业人士指出，从房企的资金实力来看，在2010年房地产开发企业的资金来源中，将近50%来自定金、预收款及个人按揭贷款。按照房地产界的调控新政，住房贷款的首付比例提高、执行高贷款利率、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金全面产生影响。“如果这些政策能够有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，尤其是个别中小房地产公司資金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力”。

因此，在企业单方面无法控制政策环市场变化的情况下，要想生存，根本方法只能以市场为导向，寻找、积累、整合资源并形成核心竞争力，建立房地产企业核心竞争力创新管理体系，正确地评估房地产的核心竞争力显得尤为重要。本文用价值链分析法来透视当前房地产企业的核心竞争力，并在此基础上对现有的价值链进行优化，以使得房地产企业在原有价值链上能够“破茧重生”，从而为房地产企业寻找获取竞争优势的途径。

2房地产企业价值链透视和分析

2.1价值链理论研究回顾

价值链的概念是MichaleE.Porter于1985年出版的《竞争优势》中首次提出的。Porter是在研究跨国企业的战略管理中引入价值链分析工具的。Porter认为“每一个企业的价值链都是由这九种基本的活动类别以独特方式连结在一起构成的（生产经营、市场销售、技术开发、内部后勤、外部后勤、采购、基础设施、人力资源管理及服务）”“一个企业被价值链分解成许多战略性相关的活动，企业正是通过更出色地开展这些重要的战略活动或更廉价的方法来赢得竞争优势的”。他认为一个企业的盈利能力，关键在于企业能否创造买方所需要的价值，并能确保这种价值不会落入他人之手。价值是买方自愿为企业提供的产品所支付的价格，如果企业得到的价值超出了创造产品时花费的各种成本之和，企业就会盈利。分析价值链的应用并分析其竞争地位时，必须重视其使用价值，而不是成本，这构成了价值链方法的理论基础。

约翰·沙恩克（JohnShank）和菲·哥芬达（V.Govindarajan）描述的价值链则范围大得多，他们认为“任何企业的价值链都包括从最初