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7土地估价师考试《土地估价案例与报告》试题--第1页

2007年土地估价师考试《土地估价案例与报告》试卷

一．案例分析题共2题，每题30分，共60分。清阅读并根据有关条件综合分析回

答问题）

一）某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷

款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地

位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方M。宗地西高东

低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水附近无市政供水

管理网）；宗地为多边形，不规则，北端边界为弧形，种植有3M宽的挡风树木，

四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千M

长的自建道路于某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3

栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千M

外的变电站；企业通讯网络及设施安全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公

司土地评估师，请回答一下问题：

．1本问题5分）在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地

哪些关键信息提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？

A．是集体还是国用B.）C.(D.(

．2(本问题5分根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。

．3本问题8分）若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定

义。

．4本问题6分）若该宗土地为国用划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以

评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/平方M。又由于所处

区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/平方M，

评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/平方M，并按照70%抵押折扣率折

算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/平方M。列出上述操作过程中

的错误点。

．5本问题6分）假设该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院

直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件？

二）下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗

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土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部

分为原图内容，虚线部分为该评估师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下

问题。

34-21.5-75-5是区县编号，3421.5是街道号，75是街坊号，5是宗地号。

1．本问题6分）根据上图填写下面有关信息。

工作底图种类：）权利人：）宗地编号：5）

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所在街坊：）地类：）四至：）

2．本问题5分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息提示：不

少于5个）。

3本问题4分）列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息提示：不

少于8个）。

4．本问题15分）假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用

地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120平方M，经过你的判断，估