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农用地估价技术报告

本报告所评估的待估宗地地价定义依据农用地估价的技术

规程和相关文件规定，以及待估宗地的实际情况为依据。在评

估期日，待估宗地已经具备了一定的开发条件，包括通路、通

沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施等，同时也具备了

一定的养殖用地相应的土地平整的开发水平。因此，本报告所

评估的待估宗地的地价应该是基于这些实际情况确定的。

第二部分估价方法和过程

一、估价方法

本次估价采用了收益法和比较法相结合的方法。具体来说，

我们首先根据待估宗地的实际情况和相关规定，确定了待估宗

地的使用年期、面积、土地权利、养殖制度等关键因素，然后

根据这些因素，计算出待估宗地的预期收益。同时，我们还对

周边区域的土地市场进行了调研和分析，采用比较法确定了待

估宗地的市场价值。

二、估价过程

在估价过程中，我们首先对待估宗地的实际情况进行了详

细的了解和调查，包括宗地位置、周边环境、土地利用情况等

方面的情况。然后，我们根据相关规定和实际情况，确定了待

估宗地的关键因素，包括使用年期、面积、土地权利、养殖制

度等。接着，我们采用了收益法和比较法相结合的方法，计算

出了待估宗地的预期收益和市场价值。最后，我们对估价结果

进行了核实和审查，确保估价结果的准确性和可靠性。

第三部分估价结果和分析

一、估价结果

经过我们的估价，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格

为××万元。

二、估价分析

待估宗地位于××市，具备一定的开发条件和市场潜力。

根据我们的估价结果，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格

为××万元，这一价格相对合理，可以为委托方提供客观、公

正的土地价格标准，并为其向银行进行土地抵押贷款提供支持。

同时，我们也建议委托方在后续的土地开发和资产处置过程中，

继续关注土地市场的变化和动态，及时调整其土地开发策略，

以获得更好的经济效益。

本次估价旨在为抵押贷款提供评估，因此我们设定待估宗

地的实际开发水平为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通

电和部分具备砼堤护坡设施，以及相应的土地平整。

经现场查验，待估宗地的实际用途为养殖用地，与登记用

途一致，养殖制度为一年养殖的养殖水面，土地使用权的终止

日期为2052年7月17日。根据评估目的和合法原则，我们设

定用途为养殖用地，养殖制度为一年养殖期的养殖水面，并将

农地使用权的使用年期设定为其剩余使用年期。

估价依据包括法律、法规和政策文件以及技术规程等。其

中，包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国

土地管理法实施条例》、《××省土地管理条例》、___《关于

改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》等法

规和政策文件。同时，我们还参考了中华人民共和国国土资源

行业标准（农用地估价规程）和___发布的国家标准（城镇土

地估价规程）等技术规程。此外，我们还参考了委托方提供的

国有土地使用证复印件、基础设施资料、近年财务状况等基本

情况资料以及营业执照等其他资料。

本文介绍了一块农用地的估价结果。该土地为国有划拨土

地，位于宗地红线外，具备基础设施条件，包括通路、通沟渠

泵站灌排水、通电和海堤防护设施。土地平整状况良好，适合

养殖用地。根据估价机构的评估结果，该土地的估价为

5131.63万元，价格表格详细列出了估价结果。需要特别说明

的是，估价的假设条件包括委托方合法取得土地使用权并支付

税费，估价对象能够实现相应的土地收益，并满足企业的持续

发展需求，评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易

市场，评估设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站

灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠

泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相

应的土地平整的开发水平。资料来源主要为委托方提供、受托

方掌握的资料及估价人员实地踏勘和调查收集的估价对象及所

在地的资料。

委托估价方在进行待估宗地土地使用权抵押时，需要考虑

多种因素。首先，抵押权人应在评估的抵押物市场价值基础上，

考虑国有划拨农地使用权与国有出让农地使用权的差异。此外，

抵押实现时，处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少、

市场变化等风险因素也需要考虑。同时，交易时点的政府税费

与各项中介费也需要纳入考虑因素。最后，根据抵押人的资信

状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限给予相应比例的贷款