土地出让合同违约责任减免判例研究.docx

一、土地出让合同违约责任减免理论依据

二、判例研究之受让方违约时的责任承担

(一)案例索引

(二)小结

三、判例研究之出让方违约时的责任承担

(一)案例索引(二)小结

四、结语

由于土地出让合同兼具行政合同与民事合同的属性，故

针对该类合同中的违约行为在判定违约责任承担时要充分考虑该类合同涉及的公共利益，违约金应具备的损失填补与惩罚功能，结合合同履行过程中的违约情形、程度，谨慎行使自由裁量权减免违约方违约责任的承担。

土地出让合同违约责任减免理论依据

基于我国特有的土地所有权与使用权相分离制度，土地出让合同系由土地使用者与相关政府部门签订的在一定年限内使用土地并缴纳出让金的一种特殊类型的合同。

其特殊性在于一方面合同主体中出让方必然属于行政主体，合同内容体现了出让方有权就受让方对土地的开发利用情况进行检查监督，一旦发现未按照出让合同约定使用则有权对受让方进行警告、罚款甚至无偿收回土地使用权，本质上土地出让合同体现了国家依职权配置土

地资源的行政管理性特征。同时另一方面根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订”,土地出让合同的签订又体现了平等民事主体之间的买卖合同关系属性。因此一直以来关于土地出让合同的性质属于民事合同还是行政合同都存在较大争议，但是违约责任的减免仅存在于民事合同领域，《民法典》第五百八十五条明确规定了违约金的调整原则(原《合同法114条》)。实践中关于土地出让合同违约责任的调整也多数以该法律规定为依

据，但是针对主张主体的不同，却有着不尽相同的后果。

二判例研究之受让方违约时的责任承担

(一)案例索引案例1、西安市国土局与晟森公司国有建设用地使用权出让合同纠纷案民事判决书【(2018)最高法民再422号】因受让方逾期支付土地出让金，西安市国土局起诉要求晟森公司按照出让合同约定自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1%向出让人缴纳违约金。审理中一审法院认为：西安市国土局要求的违约金计算方法折算为年利率为36.5%,明显高于其实际损失，晟森公司请求对未付2156万元土地出让金的违约金予以调低，依法予以支持，该违约金计算应按照中国人民银行同期贷

款利率计算为宜。二审法院认为：西安市国土局主张依照合同约定计算违约金，违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中的规定。该规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。如果依照合同约定按照每日1%支付违约金，折算成年利率为36.5%,明显高于其实际损失。如果以中国人民银行同期同类贷款利率计算案涉违约金，不能体现违约金的惩罚性。西安市国土局未举证证明其存在除利息外的其他损失，故西安市国土局的损失为晟森公司所拖欠土地使用权出让金的利息损失。故二审法院最终判决晟森公司向西安市国土局支付国有建设用地使用权出让价款2156万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算支付违约金。然最高院再审认为：首先，《合同法》第114条规定，并非意味着只要过分高于损失就必须调整。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉

若干问题的解释(二)》(以下简称《司法解释二》)第29条规定，当事人主张违约金过高时，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。其次，国有建设用地使用权出让事关土地资源

的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》

等法律、行政法规明确规定。合同中的诸多重要条款必须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无权作出变更和另行协商。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)第7条，及《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知》

第34条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1%的违约金。案涉违约金条款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞拍前既已知晓，不存在超出当事人预期或显失公平之情形。再次，晟森公司未按合同约定支付足额出让价款，

从2014年5月5日起至2018年6月欠付余款2156万出让金，达4年之久。西安市国土局依约