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浅谈工程项目投资开发的风险管理

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摘要：随着我国经济的发展，房地产行业得到迅猛的增长，但其中的风险也逐步增加，本人对其实施过程中存在的风险进行分析，并就风险管理措施进行了探讨。

???????关键词：房地产；风险管理；措施

???????1?引言

???????房地产开发项目投资是一项极其复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来丰厚的收益，也可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。房地产开发项目在实施过过程中，因建设周期长，投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感等特点，这就导致开发项目在各个时期的不可预见因素会相应增多。

???????特别是近年来，房地产开发建设的规模越来越大，所面临的风险也越来越大，尤其注意的是，风险事件一旦发生，投资者所致的损失规模也越来越大，这些都促使实际管理人员重视项目开发建设过程中的风险管理。

???????对于房地产项目而言，存在的风险很多，有外部社会环境的风险，也有内部工程实施中的风险。本文拟就房地产项目工程实施中的风险作一些探讨。

???????2?工程实施中的风险

???????在工程施工过程中，主要存在如下风险：

???????1、招标方式与风险

???????（1）公开招标：这种方式有助于施工企业开展竞争，改善经营管理，从而降低工程造价。但公开招标工作量较大，费用支出多，耗费时间长，且对中标者可能不了解，增加了双方协调困难的风险。

???????（2）邀请招标：这种方式有效地减少了招标工作量，节省费用支出，缩短招标时间，但这种方式限制了竞争范围，使投资方失去了获得低报价和更佳承包商的机会。

???????（3）协商招标：这种方式可以大大节省招标费用，减少招标时间，但这种方式缺乏竞争，投资方可能不得不接受高报价的风险。

???????2、合同风险

???????所谓合同风险是指合同条款不严密，有漏洞，或部分条款违法，设有“陷阱”。在执行过程中引起索赔的风险；或者是属于合同条款本身对风险分配的不合理等。国际上面较通用的FIDIC《土木工程施工合同条件》范本，可使这种风险大大减少，但其第二部分特殊专用条件仍需特别注意。我国建设部与国家工商行政管理局颁布的《建设工程施工合同》范本，由于执行中的问题，合同风险仍然存在。

???????3、工期风险

???????房地产开发建设施工过程中，每个环节的时间损失，都可能使工期拖延。工期的拖延意味着管理费用的增加，工程效益发挥的延误，周转资金的利息增多，有的项目的工期延误会连锁地产生负的辐射效益等到，影响工期的因素有很多，主要有人的因素、资金因素、技术因素、材料因素和设备因素、水文地质因素、气候因素、环境因素等。

???????4、质量风险

???????良好的投资效益要通过优良的质量来实现，一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的项目是难圆好梦的。所谓产品质量，具体到一个工程项目可概括为：适应性、可靠性、经济性、美观性和环境协调五个方面。

???????5、成本风险

???????工程项目的成本风险源于项目实施过程中的每个环节，但不同阶段对投资成本的影响程度相差迥异。导致成本风险的主要因素有：

???????（1）项目规划可行性研究和设计深度不够，设计内容不全、错误和遗漏；采用规范不恰当，地质条件欠考虑等；（2）规范设计方案陈旧，未进行优选，设计中未采用现代优化设计方法，如价值工程、最优化方法等；（3）地基勘探资料不全；（4）承发包模式选择不当，合同类型选择有误，合同条款遗漏、表达有误，合同管理不利，引起大量索赔；（5）实施期的通货膨胀，物价上涨，外汇汇率风险变化；（6）罕见的自然灾害和其他政治、政策性影响因素等。

???????6、竣工验收与风险

???????以为竣工验收就万事大吉，无风险可言，这是不对的。验收有可能发生不合格的风险，故必须有风险意识，加强验收工作，即使竣工证书颁发之日起也同样存在风险问题，如刚刚颁发竣工验收证书的第二天就被人“纵火”，这时风险就完全转移到投资方身上，因为竣工验收证书的颁发意味着工程的保管和使用权的移交。

???????7、安全与风险

???????不安全就是风险，风险势必带来不安全，所以安全管理是风险管理的重要组成部分，内容也很丰富，绝非仅仅是安全员、安全帽、系安全带、架安全网的问题。

???????3?风险管理措施

???????作为项目的投资方，对于上述风险问题的解决措施可归纳为：技术措施、合同措施、经济措施和组织措施。即采取技术措施实现风险的回避和风险的控制；利用合同实现风险的合理分担和风险转移（含保险）；利用经济措施实现风险的自留与自保；利用组织措施实现风