房地产行业专题研究报告：地产24H1业绩总结，当期业绩承压，行业企稳需耐心-240901-国金证券-18页.pdfVIP

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核心观点

业绩持续承压，央国企韧性更强。2024年上半年54家样本房企：①总营收13787亿元，同比-15.2%；归母净利

润-566亿元，亏损扩大1504.5%。②整体毛利率13.2%，同比-1.03pct，其中央国企16.9%，较23年底-1.14pct；民

企10.3%，较23年底+0.18pct；混合11.0%，较23年底-2.6pct。华润、中海、龙湖、新城毛利率超过20%。③整体

销管费率5.34%，较23年-0.08pct，其中央国企5.17%，较23年+0.01pct；民企5.94%，较23年-0.48pct；混合4.94%，

较23年+0.28pct。④24家A股样本房企计提144亿元资产减值损失，同比+148%，轻装上阵后减轻未来业绩释放压力。

经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2024年上半年：①销售端：普遍承压下央国企及改善性房

企的销售韧性更强。重点房企均未实现销售正增长，其中绿城销售额同比-5.74%降幅最小。②投资端：央国企仍是土

地市场的主要玩家。14家重点房企整体投资强度为0.16，而23年全年为0.34，其中建发、越秀、滨江、绿城能维持

投资强度。当前房企拿地利润仍有保障，积极拿地的房企项目去化及利润率更有保障。

资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期。截至2024年中期，54家样本房企：①资产负债：整体资产规模

延续缩表态势，较23年底-3.9%。其中央国企较23年底-0.4%，民企较23年底-6.7%，混合较23年底-6.3%。2024H1

整体资产负债率76.8%，较23年底-0.26pct。②资产流动性：建发、滨江的竣工存货占总存货比例均小于10%；建发、

滨江、保利的资产流速均在70%以上。③债务结构：18家重点房企整体短期有息负债占比26.6%，较23年底+0.3pct，

建发、金茂、中海、龙湖、招商、华发、保利等房企短期有息负债占比低于20%，偿债压力较小。④融资成本：17家

重点房企平均融资成本4.09%，较23年底-24bp。绿城、滨江、华润、华发、越秀的融资成本降幅超过30bp。头部央

企的融资成本均已降至3.2%-3.3%，具备领先的成本优势。

展望后市业绩，市场预期已充分降低，拐点或将在2025年出现。随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部

分房企业绩负担减轻。当21H2后获取的高毛利项目逐渐进入结转周期，同时政策不断支持助力行业销售逐步企稳，

2025年以后头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。

展望后市政策，新一轮政策加码仍然可期。收储方面，517央行提出收储去库存以来，当前已有超80城表态支

持，福州武汉收储已落地，料后续进展有望加速。金融政策方面，美联储降息在即，打开我国降准降息窗口，新一轮

金融端支持或将发力，增量房贷利率及存量房贷利率均有望降低，减轻按揭负担激发需求入市。需求政策方面，一线

城市仍有政策优化的空间。

投资建议

当前行业整体业绩承压，基本面仍在筑底中，市场预期已充分降低。随着政策在供需两端持续发力助力行业企稳，

房企此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，业绩包袱逐渐出清，2025年或将迎来业绩拐点，头部央国企和改善型房企

的毛利率有望率先实现企稳回升。建议关注收储等政策落地情况及房企销售改善进程。首推有持续拿地能力、布局核

心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、滨江集团等，其能在2024年后实现规模和业绩双增长，

ROE有望稳步提升。稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等，其财务安全稳健，资金实力强，

在结转完高地价项目和计提存货减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

敬请参阅最后一页特别声明1

行业专题研究报告

内容目录

房企的选择及说明4

一、业绩持续承压，央国企韧性更强5

1.1、营收下降归母净利润连亏，各类房企分化明显5

1.2、毛利率延续下行趋势，销管费用率继续压降6