商业业态及选址(终)课件.pptVIP

商业业态本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD1

零售业态业态种类n购物中心n百货商店n便利店n仓储店零售购物型n专业店n专卖店n超市本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD2

零售业态(一)业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米为宜规模大，营业面积在5000平方米以上标准超市具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定根据具体经营的商品而定,一般在50-600平米面积在100平方左右规模较大:500-1500平米;大型综合超市:2500-5000;超大型:6000-10000产品/业态内部结构由百货店或超市为核心店，为主、种类齐商品结构以服装、家庭用品以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、经营范围广饮料、小百货为主泛，如食品、日用品、耐用品集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％全本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD3

零售业态(二)业态对比购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户覆盖面针对特定消费人群、经济实力较强附近居民客户来源根据超市规模和定位有所不同广购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；卖场租赁制、平价销售、同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、群众生活，高毛利营业时间长平价、服务布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。种类齐全、高毛利满足日常用品一次性购全本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD4

购物中心物业及选址要求选址要素：n区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析n用地经济状况：进行可获得性分析n用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD5

购物中心购物中心n功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。类型业态效用高端百货、大有利影响：集客能力；品型超市、家居、牌效应；带动作用；广告建材等效应；长期租约不利影响：主力店租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险n黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势次主力店品牌店n业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD6

代表品牌百货商店新世界天虹百货本报告是严格保密的.CopyrightbySUNSTARSCO.LTD7

百货商店选址基本要求要商素圈要求城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上建筑楼高三层以上物面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上业要求层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场合作方式100个/10000㎡免租期1年左右租赁年限10—20年本