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我国经济适用房制度存在的问题及对策研究

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万玉红

[摘要]经济适用房制度是我国住房保障体制的重要组成部分，是解决中低收

入家庭住房问题的主要手段。在过去十年的发展过程中，我国的经济适用房建设、

管理和分配环节产生了一系列的问题，本文通过分析我国经济适用房存在的问题及

现象，在总结吸收各种研究知识的基础上结合实际提出了相应的改进对策。

[关键词]经济适用房；问题；对策

一、引言

目前我国房地产迅速发展，房价居高不下，与大量中低收入家庭的支付能力存

在着较大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解决中低收入家庭住房问题的主

要手段。住房保障制度是我国社会保障体系的重要组成部分，是各级政府社会职责

的重要内容，也是建立城镇住房新体制的关键环节。我国的住房保障制度主要包括

三大内容：住房公积金制度，提供廉租房以及建设经济适用房。①

经济适用房是具有社会保障性质的商品用房，它同时具有经济性、适用性和社

会保障性三个特点。经济性是指住宅的价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能

力；适用性是指强调住房设计和其建筑标准上的使用效果，同时不降低建筑标准；

社会保障性是指政府提供保障性质的商品性住房满足中低收入家庭的住房需要。经

济适用房作为连接福利房与商品房的桥梁，对于解决中低收入家庭住房需求和提升

中低阶层的住房水平、缓解城市住房压力、保持社会稳定、拉动经济增长、在保障

需求的同时抑制房价具有重要作用，同时也符合是住房市场细分和目标市场定位的

范畴。

二、我国经济适用房制度的缺陷

（一）经济适用房建设运作模式不合理

1、经济适用房既不“经济”也不“适用”

我国经济适用房制度的主要目的就是为中低收入家庭提供既能满足他们的住房

要求又能让他们能够承受经济的房价。但由于经济适用房与同区域的商品房相比定

价较低，利润空间小，开发商为了降低成本只能扩大房间的面积，目前市场上的经

济适用房的面积都在100m2以上。这样一来，即使经济适用房的单位面积房价较低，

但是总房价仍然很高。中低收入的家庭购买经济适用房主要是为了满足家庭的居住

需要，而没有必要为了如此大的房屋面积而增加自己的购房负担。同时一部分高收

入者通过不法渠道购买经济适用房，作为出租或炒卖的投资品，导致经济适用房旺

销，诱使经济适用房越盖越大，越盖越豪华，而给真正的低收入者带来更重的购房

负担，形成了恶性循环。②虽然目前的经济适用房的房价比同区域的商品房的房价低，

但是针对中低收入家庭的支付能力来说仍然没有优势。政策照顾的中低收入家庭中

许多居民仍然没有能力购买经济适用房。除此之外，市场上的经济适用房为了节约

成本，往往选在城市偏远地区建房，远离市中心，一方面增加了购房者的交通费用，

另一方面偏远地区的配套设施不完善也会对居民产生影响。如果长期都选择再远离

市中心的偏远地区建房，可能会形成所谓的贫民聚集区而加大社会阶层分化，长期

以往可能会给社会和谐带来不安定因素。

2、经济适用房供求关系不平衡

经济适用房是为了解决中低收入家庭而建设的，但是过度的建设经济适用房会

影响房地产市场的正常运作，因此我国目前采取的经济适用房制度是为了解决大部

分中低收入家庭的住房问题，而实际上市场上的经济适用房供应短缺，无法满足大

部分中低收入家庭的需要，这样势必会导致供不应求的现象。

3、经济适用房产权不明晰

目前我国经济适用住房土地所有权主体缺位、产权关系混乱、边界模糊。《土地

管理法》规定，经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使，但并没有规定具

体的操作方案和方法，没有明确各级土地行政管理部门的职责。所以经济适用住房

土地所有权主体事实上是缺位的。这引发了政府各部门对经济适用住房土地管理权

力的争夺和职责的推委，管理相当混乱，滥用国家权力、侵犯经济适用住房其他主

体的产权、渎于职守、贪污腐败等现象都有发生。

（二）销售对象不明确

1、经济适用房的购买对象界定不清晰

根据国务院1998年23号文件的规定，经济适用房的購买者是中低收入家庭。

而如何根据我国国情和地区的实际情况来界定中低收入家庭是对经济适用房购买对

象界定的关键。国际惯用的做法是将一般居民家庭收入划分成高、中等偏高、中等、

中等偏低、低五个档次，其中高收入阶层与低收入阶层一般都只占极小的部分（大

约各占10%左右）。而我国现行的经济适用房制度中规定的购买者究竟是哪个阶层或

是哪几个阶层，这一点政府仍没有明确的规定。即使有了明确规定也要根据各地的

实际情况划分收入线才能确定某些家庭属于哪个阶层，实际上目前各地也没有明确

的标准来制定各地的收入线。从1998年我国开始建设经济适用房以来，从这项政策

中受惠的绝大多数都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城镇的贫困家庭并没有因

为这项政策而得到好处。③

2、经济适