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浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策

???摘要：物业管理费收缴率是所有物业管理企业都要面临的一个重大问题。它不仅关系到物业企业的生存和发展，更是衡量企业运营状况好坏的标杆，也是衡量业主满足度的标准。现在普遍存在的“收费难”问题已经成为制约物业管理公司发展的“瓶颈”，这在一定程度上影响整个行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费难就成为物业管理企业面临的重要课题。本文通过对普遍存在的“收费难”现状及物业管理收费纠纷产生的原因进行了简要论述，找出“收费难”的症结所在，进而提出解决问题的基本思路。

???一、物业管理费收缴现状

???关于物业服务费的收缴率，目前各部门在数据上存在些许的差异，包括不同的关于物业管理的行业组织和一些报道给出的数据。通过这些数据，我们可以从宏观的角度观察全国的物业服务费的收缴情况。

?

序号

物业类型

收缴率（%）

1

房改房

75.47

2

经济适用房

76.09

3

商品房

79.48

4

办公用房

90.71

5

工业用房

92.85

表1全国物业服务费收缴率情况表

资料来源：中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》2008.5

???从以上中国物业管理协会数据可以看出，从全国的情况来看，居住型物业的物业服务费的收缴率明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房的收缴率更低，相信今后这部分物业管理的物业费收缴问题会更加突出。

???而一些有关报道给出的数据也不甚相同，总体来说我们能够透过这些数据了解到各个城市的物业管理费收缴率的情况，与中国物业管理协会的全国平均收缴率大致相符。以下给是一些网络上的数据报告情况。

???以我国的一级城市的物业服务费收缴率为例，北京市的物业收缴率一般仅为50%—60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数；在武汉市300多家物业管理企业中，小区物业管理运行得较好的的收缴率只能达到80%的，差的甚至只有20%；南京市居住型物业服务费平均收缴率不足70%；广州市约有20%的业主拒缴物业服务费；深圳平均收缴率在80%以上。而内地三级城市的收缴率最高能达到40%。据不完全统计，全国大城市的商品房物业服务费平均收缴率不足70%。从以上数据可以分析出目前从总体上讲物业管理收缴率处于一个较低的水平。

???当物业收费难成为一种普遍现象，业主与物业公司的矛盾越来越大，诉讼官司越来越多，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题的时候，必然有其深刻的社会背景和原因，“物业经理身背催费牌办公”是一种无奈，也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的目标不相容的。我们必须找出其发生和存在的深层次的原因。努力从根源上解决，才能彻底消除这种不幸和悲剧。

???二、影响物业管理费收缴率低的因素

???笔者认为物业收费收缴率低主要是由开发商、物业管理公司和业主等多方面的原因导致的。

???（一）开发商的遗留的问题。

???1、部分业主以房屋质量问题为由而拒交物业费。我国的物业管理有多种形式，但不管是哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的联系。由于少数开发商急于赶工期或一些施工单位没有完全按施工规范进行施工，使得部分房屋的建筑工程质量存在一定的问题，业主入住发现后意见较大。面对这些建筑工程质量方面的问题，有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题属于建设质量问题还是管理质量问题，不知道应该同开发商、施工单位（在维保期内）进行交涉和维权，导致最终把一切矛盾、意见和问题统统推向物业管理企业，全部交由物业管理企业予以解决，让物业管理企业代为受过。

???2、开发商越权承诺使物业管理公司长期受苦。开发商为了将房屋尽快售完便采取减免或打折物管费等一系列优惠政策吸引更多的客户，实际上这些承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无法兑现。由于业主对物业管理了解不够，不知道物业管理公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发泄在物业管理公司头上，而面对这些问题时，物业管理企业缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业管理费的方式来维权。

???（二）业主的观念以及意识问题。

???1、业主有偿付费的观念未形成。业主还没有完全形成享受物业管理服务需要付费的观念。由于长期计划经济下的观念根深蒂固，随着住房商品化以及住房制度改革步伐的加快和各地房地产迅猛发展，人们将逐渐告别原有的住房分配形式，也就意味着必将抛弃陈旧的房管意识，来顺应和接受新兴的物业管理模式。而目前的状况正处于两种意识的交接过渡期，业主和住户在心理上还保留着很大一部分旧观念，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。并且广大市民的素质参差不齐，一部分业主对新的事物存在一定的抵触心理。

???2、业主对物业管理实际内涵的了解程度。由于部分业主对物业管理服务