铁路企业资本运营中土地综合开发利用的研究1.docxVIP

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铁路企业资本运营中土地综合开发利用的研究

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铁路用地综合开发利用业务，具有规模大、属性多等特点，本身又有集约化、市场化、产业化等要求。铁路企业开发利用土地资源，是铁路企业实现重要资本要素、优化配置和国有资源保值增值的有效途径之一，是铁路企业资本运营市场化的重要内容，其效率、效果、效益关系铁路企业能否实现安全有序可控、管理科学高效、效益增长明显的经营开发战略目标，关系着铁路企业改革、发展和稳定全局。

一、S铁路局土地现状与案例

（一）S铁路局土地现状

S铁路局地处的“三省一市”，居民城镇化与经济市场化程度较高，区域经济持续发展，客货总量巨大，运输需求旺盛。截至2016年末，S铁路局所辖国铁铁路用地总面积30000公顷，约占全国铁路用地总量的5%，S铁路局管内可开发和利用铁路用地约1000公顷，其中：生产力布局调整的空置用地400公?，主要分布在铁路站区，具有一定的开发和利用价值，适宜商业配套、仓储和停车场等开发；旧线改造形成的空置用地250公顷，主要分布在管内废弃线路用地，适宜种植或与地方政府实行土地置换；新线建设剩余用地和代征用地200公顷，主要分布在铁路沿线，只适合保护性利用；其他空置用地150公顷，分布较为零散，根据地块情况多用途开发利用，适宜汽车驾校、租赁经营等开发。

（二）重介选煤项目案例

S铁路局所属J站主要承接铁路整车、集装箱的货物到达、发送业务，具有办理铁路、公路、水陆三项货物运输方式的中转、仓储、集配物流功能，J市到达发送货物主要是煤炭、化肥、有色金属、钢铁、各种百货等，区域内货运以公路、水运为主，铁路货运量较小。为拓宽营销，走向市场，S铁路局所属ZJ多元经营集团公司联合地方企业WX能源公司，以合作开发方式投资了重介选煤项目，并取得了较好收益。具体情况如下。

ZJ集团公司通过详细市场调研，在S铁路局和地方政府共同支持下，获得重介选煤项目立项与规划许可、环评验收等审批手续。重介选煤项目占地总计20000平方米，其中：J站区货场闲置用地9000平方米，货场外地方闲置土地11000平方米。ZJ集团公司利用自有资金投资1000万元，建设相关物流服务设施，包括：港池码头1座，10吨吊机2台，1500吨储量筒仓2个，煤炭装车用栈桥1座，场地硬面化。WX能源公司投资3000万元建设重介选煤厂。

项目于2012年7月建成投产，年选煤能力80万吨，通过铁路发送38万吨左右，增加铁路运输收入1900万元；同时ZJ集团公司每年增加场地出租收入60万元、选煤综合作业包干费（栈桥设施使用、煤仓使用、铁路装车费、铁路轨道衡计量、中转代理服务、场存费用）营业收入650万元，总计收入710万元，扣除支付S铁路局的土地租赁费、J站的作业配合费、本身发生的管理费、人工费、折旧费、税金等成本计580万元，净利润达130万元左右。WX能源公司物流成本大比例节约，精煤每发送吨中转费用18元/吨，比原通过另一码头短驳发运中转费用26元/吨（汽车运费15元/吨+代理费4元/吨+装铁路车皮费5.38元/吨+装卸翻堆费1.62元/吨），节约下降费用近30%，并且保持了精煤品质（如：水分、减少2次污染等），增加了精煤储存场地和仓容。

综上，重介选煤项目从立项、可研、实施、运营均达到预期效果，实现铁路方与地方双方共赢。

二、案例分析

通过重介选煤项目，铁路闲置土地得以盘活，资金得到有效配置，效益增量明显，路、地双方共赢，可以说该项目很好体现了国发[2013]33号文中“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用”的政策目标。该项目得到成功实施与运营，土地综合开发利用为铁路企业带来长期收益，笔者认为与以下几方面是密不可分的。

1.市场定位准确

ZJ集团公司通过对当地货运运输格局的准确把握，研究可以利用的铁路资源和区域经济优势，进行大量的市场调查和细致的资金成本效益分析，反复论证探讨，与地方多次对接，经过2年左右最终形成了项目方案。项目立项可行性研究充分，紧跟市场需求，同时项目又符合国家清洁能源和节能减排相关产业政策，得到地方政府、S铁路局和地方企业支持，这些都给实施和运营达到预期打下了坚实基础。

2.符合企业战略

项目盘活了铁路货场闲置用地，通过自有资金和地方企业融资方式，取得长期稳定净收益，铁路资产得到优化和配置，资本运营高效稳定，投资、筹资、收益分配达到经济性、效率性，财务战略有效可控，铁路企业实现稳定与发展的战略目标。

3.有效运作机制

在市场化机制、内部控制机制等方面，该项目均得到有效运作和保障。场地租用、搬迁还建等方面得到S铁路局、地方政府的支持，通过签订租赁协议市场化规范运作，项目立项、投资建设