房地产价格走势现状分析-产业报告.docx

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房地产价格走势现状分析-产业报告

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3月份的房地产数据于近日陆续公布，无出意外，无论是投资销售还是价格方面，都表现得比较亮眼，特别是70个大中城市的房地产价格数据这一块，环比下跌的从2月份的12个减少到8个。以下对房地产价格走势现状分析。纵观这些控制楼市价格上涨的措施，主要是限购、限贷，这些以抑制需求为主的措施对控制楼市价格上涨虽然起到了一定效果，表现为交易量的萎缩，但必须承认当前的房价并没有得到有效控制。

市场分化，政策也在区分。2016-2020年中国二三线城市房地产市场投资分析及发展趋势预测报告表明，去库存方面，虽然统计局口径的商品房待售面积，上半年减少437万平，住宅待售面积减少1650万平，商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平，考虑到在建未售、以及已规划未开发，房地产潜在库存巨大。而上半年，一、二线城市库存去化很快，但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面，一线城市成交回归理性，调控措施效果初现，但房价上行仍存压力，政府对其监测和关注将会持续;热点二线城市需求集中释放，一致性预期下投资投机需求出现，导致供需紧张，迅速推高房价，因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。

市场温度：乍寒还暖

很多机构统计了春节期间一些热点城市的交易量，并以此来判断2017年房地产价格走势的温度。比如，上海相对2016年成交量基本腰斩。这个说法其实极具迷惑性，2016年春节期间上海成交33套，2017年成交15套，其实量都不大。其它如杭州、南京、合肥、厦门的成交量都很惨淡。

笔者一直认为，根据春节期间的成交量来判断温度，这本身就不科学。春节很特殊，用其来衡量的确有很多弊端，但必须指出，热点城市成交量的下滑已经成为定势。无论是抗跌性很好的北京，还是风险相对较小的广州。在经历了2016年骇人的表现后，2017年房地产价格走势成交量的总体下滑是必然的。就此而言，我维持2016年年底关于房地产价格走势降温的判断。

所谓降温，一是和2016年比;二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年，新房销售历史上首超10万亿，这也许是多年难以超越的一个标杆。三是2016年一些暴涨，但又缺乏概念支撑的城市，房价回落的可能很大。最近市场上关于合肥等城市房价“暴跌”的传闻尽管有夸大的成分，但价格调整是不争的事实。

虽然刚需不会那么轻易卖房子，但维持高位运行的楼市导致消费不足，实体也就无法打开局面，长期来看是不利于整体增速的。

目前，大多数人仍然相信政策会继续坚挺房地产价格走势，但忽视了市场的力量，没有任何一个市场是只涨不跌的。在这个价格严重背离价值的年代，人们只有两个选择，要么选择与泡沫共舞，要么被泡沫抛弃，没人会认为最终捧着泡沫破灭的是自己。

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-全文完-