对物业管理的界外思考之十一：香港特区的业主立案法团借鉴.docx

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对物业管理的界外思考之十一

香港特区的业主立案法团借鉴

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对物业管理的界外思考之十一：香港特区的业主立案法团借鉴（中）

中国房地产用的是香港模式。“这个模式大致上是，地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮(1997年之前，香港是英国从中国手中‘租赁’过去的，所以当时的香港政府并不具有土地的所有权，而只有一定年限的使用权，所以从理论上讲，它只能卖一定年限的使用权，而不是所有权)，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人”。

中国房地产开发后的物业管理也拷贝香港地区!

1980年1月，深圳成立当时内地唯一的房地产企业——深圳经济特区房地产公司(今天的深房集团)。1980年8月，作为内地第一个涉外商品房住宅小医的“东湖丽苑”开始动工兴建，1981年9月，“东湖丽苑”正式交付使用，与此同时，“东湖丽苑”物业管理处也应运而生。

如果将以上三个时间置于当今中国历史大坐标中，我们可以惊奇地看到，那三个时间绝非一种偶然!今天的深房集团，成立于1980年1月。这绝非当初一个小地方的、偶然的产物。而是我国政治经济新计划预先策划好的一个国家级产品。

1980年8月，全国人大常委会批准在深圳设置经济特区。这个时问，“东湖丽苑”开始动工。1980年9月10日，全国人大第五届第三次会议接受中共中央的建议，决定成立宪法修改委员会，这个时间与“东湖丽苑”开始动工几乎一致。这次修宪导致1982年宪法诞生。1982年宪法第十条前所未有地规定：“城市的土地属于国家所有”。中国人民大学土地管理系教授谢经荣对此评说：“一下子宣布城市的土地归国家所有……在文革期间也没说……计划经济那么强烈的时候都没有说归国家所有，1982年却说归国家所有。草案我查了，说是为城市的发展，拆迁的便利，就说这一条”。这些显然经意的巧合，打开了全国各地房地产的潘多拉魔盒。

新中国经过三十多年计划经济，福利分房，突然生产商品房这种东西。一座高层建筑，一片建筑小区，既不可物理分割，又要区分出售给很多私人共同地、又分别地所有(区分所有)。这与一个人独自所有一处建筑物完全不同。众多私人区分所有不可分割的一片房地产，存在一系列极复杂的法律行为。如何规划销售这种商品房，如何分配那些“剪不断，理还乱”的私权利?人法、物法，一大堆问题。当初根本没有一个预先设计的制度。对于一个住房极度缺乏的社会，房子盖起来了，房子卖出去了。冲突逐渐显露出来了。

没有预先设计制度。深圳市政府依据“摸着石头过河”这个总理念，对房地产业提出“谁开发，谁管理”的要求。房地产开发商管理物业的模式就此确定。当时的深圳经济特区房地产公司，开始筹划从香港地区引入物业管理模式，并派人前往香港地区学习取经。“深圳物业管理的架子是照香港模式搭起的，从社会化、企业化、专业化的模式到政府调控，从企业管理架构到对社区业主进行有偿。无偿服务，都是从香港虔诚拷贝过来的，深圳因此成了内地物业管理的发源地”。

当初，没有人理解什么是区分所有。政府就许可开发商区分销售商品房。政府还直接赋权开发商管理他们销售出去的、属于业主群体的私有不动产。

为什么不预先设计妥当法律制度?那时，不可能。全国所有的政法学院在1971年文革中被撤销，传统法学和法学教育被彻底摧毁。上世纪80年代初，中国大陆百废待兴，还没有法学家能担此重任。当今内地法学家的第一批人，1978年夏天恢复高考才人读大学本科。1978年的法科学生不仅缺老师，还缺教科书和参考书。他们后来成才，一半靠了他们自己的悟性。

1981年，最先拷贝香港物业管理制度的一群人，在政府的鼓励下，都是一些房地产开发商，他们有利益追求，没有法学修养。他们不懂，中国内地自清末民初起，法律制度沿袭欧陆成文法系法律。欧陆成文法系法律之特点，社会的公平、公正应该理性地预设制度在先，依法考察行为于后。而房地产开发商的物业管理，拷贝香港地区制度。香港地区制度属于英美案例法系。香港地区的法律思想与欧陆法大相径庭。两种制度对权利的保护，是两种司法方式，是两种时空概念。如今，在香港地区还经常磕磕绊绊的建筑物管理制度，内地当初生硬地将其拷贝过来，完全可以质疑其中许多问题。那种拷贝不可能是“虔诚”的。内地开发商对香港地区制度拷贝有其取舍。不仅因为深圳与香港地区各自的社会、文化、法治、经济背景大相径庭，这就注定了深圳不可能完全“步香港后尘”。取舍还有开发商自己的利益尺度。这就使内地的房地产及其物业管理，在早期就埋伏了与业主冲突的根苗。况且，政府对开发商的赋权，不仅停留在“谁开发，谁管理”这个浅层面上。国务院委托建设部组织起草《物业管理条例》。建设部支持开发商旗下的物业管理公司深层次参与物业管理立法，以“充分反映物业管理行业的实际情况和广大物业管理企业的意见”，这样，便深刻地加