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政府机关物业管理方式与工作计划服务方案

第一节管理方式

一、拟采用的管理方式

（一）实施高新智能型物业管理摸式

伴随社会经济和科学技术迅猛发展，智能化建筑正成为现代化建筑发展的必然趋势，计算机技术、网络信息技术、自动控制技术，新型建筑材料等已充分应用于现代化建筑之中，并以其高效，节能、安全、便捷、个性化强的优势备受使用者和管理者的推崇，行政中心物业是现代高新技术的集合体，其智能化系统综合配置了楼宇管理系统，办公自动化系统，通讯与网络系统等多个系统，其现代化程度在辽阳市机关管理服务中心集中办公区省乃至全国都是领先的，我公司将在充分熟悉各个设备系统，各种材料化学性能的基础上，充分发挥人才优势，利用计算机等现代化科技设备设施和科学的管理方法，推行科技型物业管理，将“最优理念”始终贯穿于我们整个物业管理活动中。

1.充分运用计算机技术，实现集中控制管理，提高经济效益

为实现对行政中心的水、电、空调、车辆、消防、防盗报警、等各系统的综合监控与管理，达到设备设施在优化与经济的情况下运行，我们将充分利用计算机和网络技术，利用楼宇自动化系统中央控制计算机的图形显示，动态适时数据刷新功能，使设备的运行状态。运行参数一目了然，从而节省大量的人才资源，提高经济效益；通过特有的报警优先显示功能，使操作人员及时准确地了解设备是否正常，一旦接到报警信号，迅速做出反映，及时排除故障；将分散于各子系统与中央计算机的连接，达到分散控制，集中管理的功能模式。

2.充分利用行政中心设备自身的性能优势

行政中心设备自动化系统可对物业的各种机电设施进行自动化控制，包括通风，空气调节、给排水、供配电、照明等，其终端设备可动态检测，显示设备的运行参数，监视、控制其运行状态，并根据外界条件及负载变化情况，自动调节各种设备始终进行在最佳状态，自动实现对电力，供水等能源的调节与管理，通过闭路监控系统，可以方便地了解行政中心内外环境状况，利用门禁和停车场管理系统可以对进出特定区域的人员，车辆实现有效监管；综合利用各种技防设备的功能，使行政中心各控制系统具备的自动检测，自动调节、自动诊断，自动报警等功能，保证行政中心的设备在最安全的条件下运行，降低设备运行成本，减少设备管理人员的数量，将人为不安全的因素将到最低点。

3.学习先进的科学管理理论，造就科学管理人才，不断创新，勇攀物业管理新高峰

针对行政中心高智能化物业特点，我公司拟专门成立智能化物业管理理论与技术研究小组，运用管理众多智能化建筑物积累的丰富经验，解决在实施智能化管理过程中所出现的技术难题，走现代先进的科学管理理论与物业管理实践相结合之路，培养和造就大批智能化物业管理人员，确保行政中心智能化管理不断创新领先。

（二）物业管理实现双重监督

在行政中心的物业管理活动中，实行双重监督，即由行政中心物业管理委员会和公司对行政中心物业管理处的各项管理工作进行监管，物业管理处对行政中心实施专业化、一体化的物业管理，物业管理处的各项工作定期向物业管理委员会和公司进行书面汇报，接受物业管理委员会和公司的监督和指导，物业管理委员会对管理处的工作进行宏观的监控，公司各职能部门对管理处的各项工作进行具体的监督与指导，用户监督与专业化物业管理有机地结合在一起，形成业主自治，监管与企业专业化管理相结合的运作方式。

二、内部管理构架

组织机构的设置原则是精干高效，一专多能，在充分了解行政中心建设特点和使用功能的基础上，根据行政中心用户的基本情况，我公司在行政中心设置物业管理处，物业管理处实行公司领导下的经理负责制，物业管理处设经理、副经理各一名，下设综合管理部、工程部、环境管理部，安全管理部等四部，综合管理部专设客户服务中心。

三、管理职责

（一）品质管理

1.编制管理体系文件并对文件进行管理。

2.定期对质量工作、质量记录进行检查。

3.组织内部审核，监督。对用户意见调查并进行结果分析，制定纠正和预防措施。

4.各种质量资料和档案管理

（二）工程管理

1.指导，检查建筑，供配电系统，空调系统、电梯系统、消防系统设备设施的运行、维护。

2.制定设备设施月、季、年度运行，检测与维修养护计划及实施措施。

3.对设备维修工，运行等业务和技能指导工作。

4.各类技术资料的收集，归纳，整理。

5.维修工程监理，验收。

6.分包方的选聘、管理，合同的起草，执行，检查，评审等。

（三）设备维修

1.设备运行，检测与维修养护计划的实施。

2.设备突发事故的处理。

3.配合供电公司，自来水公司，电信公司，有线电视台，燃气公司等业务单位的维修检查工作。

4.根据用户报修要求，及时维修并保证质量。

（四）设备运行管理

1.供配电，给排水，空调，电梯等设备系统的安全运行。

2.填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。

3.设备及设备机房的清洁卫生。

4.按整合型