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政府机关物业管理服务方案

第一章物业服务整体设想及策划

机关管理服务中心集中办公区行政中心是机关管理服务中心集中办公区市新的政治、经济、文化中心。机关管理服务中心集中办公区行政中心规划充分利用物业所在地自然环境，结合地形地貌，使时代精神与地方特色相结合，体现了现代办公效率、高科技的要求，区委区政府将行政中心物业管理服务推向社会化、专业化，更是对机关管理服务中心集中办公区市乃至本地区的政府物业企业化管理及物业管理市场的发展有着重要的促进意义。

针对机关管理服务中心集中办公区行政中心物业管理的各个要素，本公司开展了深入广泛的项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思路的基础上，仔细分析该物业作为未来机关管理服务中心集中办公区委、区政府、区人大、区政协行政办公中心的特点，并周详考虑未来物业管理工作将面临的重点难点，确立了本公司管理机关管理服务中心集中办公区行政中心的整体构想和管理策划思路。

第一节物业服务分析

一、物业服务背景、现状等分析

在建设服务型、节约型政府机关的大背景下，中国政府机关后勤工作渐渐地向物业管理方向转变，把政府机关办公楼的安保、卫生、绿化、会务等物业管理工作面向社会外包，以便提高服务保障能力。这使物业管理企业的发展有了新的市场，但由于机关本身的工作特点和机关物业管理的特点，使得机关物业管理服务也具有自己的特色。

政府机关的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统的设立机关后勤机构，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后，在人们更新效益的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。从“机关行政处、机关事务管理局到现在的机关后勤服务中心”，名称的改变也可看到机关后勤工作更加偏向服务性、保障性。那么，原有的体制无法满足工作要求，这样机关后勤管理工作的部分职能势必走向社会化，向社会购买服务。倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业管理的有效尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，以莲花物业接管机关管理服务中心集中办公区市住宅局机关楼宇及机关管理服务中心集中办公区海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案、合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。

机关管理服务中心集中办公区行政中心服务需求

一、履约期限：意向服务周期二年，合同一年一签，续订条件为服务商满足采购人要求及考核成绩达良以上。具体以合同签订为准。

二、履约地点：文化中心（包括图书馆、妇儿中心、科技馆等）。

三、拟需费用：3078220.00元（含员工工资、保险、加班费、管理费及税费、服装费等此项目所需的一切费用）。

四、付款方式及条件：支付前，招标人对中标方当月服务质量进行监督考核并形成记录，按照打分情况支付服务费用。费用按月结算，乙方向甲方提供发票及结算账单票据后，由甲方提交市财政支付。

五、验收标准及方法：采购人按照相关法律法规以及《辽宁省政府采购履约验收管理办法》（辽财采〔2017〕603号）的要求以及合同规定的技术、供货、质量要求进行验收。

六、职责范围：

(一)保洁方面：环境卫生保洁。包括：门、窗、书架、地面、墙壁、天棚、阅览室、卫生间、盥洗室、廊道、电梯、消防栓及附属物、报告厅、地下车库及室外公共场所与房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等达到国家环境卫生标准。

1、每天上午8∶00时前保证清洁楼内地面一遍，平时设有流动保洁员随时保洁。

2、果皮桶、垃圾箱每天清理一次，保证垃圾箱外无积尘,地面无垃圾、无杂物。定期对围栏、石鼓等设施进行清洁。

3、停车场、车库、自行车库随时清扫，自行车摆放整齐。

4、指示牌保证无灰尘无手印、无污迹，冬季保证室外的指示牌、窗楞、门、门框无积雪无融冰。

5、台阶、树坑四周、雨水井、排水口、水池、草坪内每天清扫无杂物。

6、垃圾桶内垃圾不能超过一半，垃圾分类存放日产日清，用塑料袋装好，放到指定地点。

7、冬季及时清除坡道及馆外四周积雪。

8、保证窗明几净，多风多雨季节每周擦一次。

9、大厅、走廊、楼梯、阳台等公共部位地面无纸屑