2024年房地产估价师理论与方法真题及答案.doc

房地产估价师理论与措施真題及答案

一、单项选择題（共35題，每題1分。每題的备选答案中只有一种最符合題意，請在答題卡上涂黑其对应的编号。）

1.下列不属于房地产区位原因的是（）。

A.交通

B.用途

C.环境

D.楼层

2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相似的住宅楼，建筑密度為50％。假设该住宅楼的总价為万元，平均单价為5000元/m2，楼面地价為1200元/m2，则该宗土地的总价為（）万元。

A.96

B.192

C.240

D.480

3.某套住宅的套内建筑面积為145m2，套内使用面积為132m2，应分摊的公共部分建筑面积為9m2，按套内建筑面积计算的价格為3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格為（）元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

4.某都市居民人均月收入自3月1曰至9月30曰由1200元增長到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性為（）。

A.036

B.122

C.2.78

D.325

5.下列有关比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，对的的是（）。

A.在房地产市场比较成熟且处在正常状态時，积算价格低于收益价格

B.在房地产市场存在泡沫時，收益价格大大高于积算价格

C.在房地产市场不景气時，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格

D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

6.某房地产現房价格為4000元/m2，估计从期房到达現房的两年時间内現房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租运行费用為每年50元/m2。假设折現率為5％，风险赔偿為200元/m2，则该房地产的期房价格為（）元/m2。

A.3300

B.3324

C.3335

D.3573

7.某仓库房地产，建筑面积為800m2，容积率為0.8，对应的土地单价為850元/m2，現拟变更為商业用地，容积率為2.0，并已获得规划、国土等管理部门的許可。假定改為商业用地后楼面地价為元/m2，则理论上应补地价的数额為（）万元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315

8.房地产估价的技术性原则是為了使不一样的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价成果具有近似性。

A.同一估价原则、同一估价時点

B.同一估价目的、同一估价措施

C.同一估价目的、同一估价時点

D.同一估价原则、同一估价目的

9．某房地产的土地面积為500m2，土地价格為元/m2；建筑面积為1000m2，成本法估算的建筑物重置价将為1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格為2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

10．某宗地的面积為1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，假如赋予这三个价格的权重分别為0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格為（）元/m2。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

。11.某房地产在3月的价格為元/m2，現要调整為9月的价格。已知该类房地产3月至9月的价格指数分别為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月為基数100），则该房地产9月的价格為（）元/m2。

A.2700.8

B.2800.1

C.2800.8

D.2817.7

12.某宗房地产交易的成交价格為30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积為建筑面积的10％，套内建筑面积為100m2，假定折現率為6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价為（）元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付給卖方2385元/m2，买卖中波及的税费均由买方承担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费為正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费為正常成交价格的3.9％。若买卖