2024年房地产估价师理论与方法试题及答案卷十三.doc

房地产估价师《理论与措施》试題及答案（卷十三）

单项选择題

1.下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值描述錯误的是()。

A.当交易状况正常時，成交价格靠近市场价格

B.当市场状况正常時，市场价格靠近理论价格

C.当估价科学精确時，评估价值靠近市场价格

D.当房地产价格有泡沫的状况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值

『对的答案』D

『答案解析』本題考察的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。当房地产价格有泡沫的状况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参見教材P96。

2.在房地产市场存在泡沫的状况下，比较价值大大()收益价值和成本价值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无法确定

『对的答案』A

『答案解析』本題考察的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在房地产市场存在泡沫的状况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参見教材P96。

3.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

A.市场价值

B.残存价值

C.迅速变現价值

D.投资价值

『对的答案』D

『答案解析』本題考察的是市场价值、投资价值、谨慎价值、迅速变現价值、現实状况价值和残存价值。这是对这一组概念的考核。从某个特定的投资者角度出发考虑的是投资价值。参見教材P98。

4.下列有关价值类型的表述中，錯误的是()。

A.現实状况价值是市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续使用

D.同一估价对象也許有不一样类型的价值

『对的答案』A

『答案解析』本題考察的是市场价值、投资价值、谨慎价值、迅速变現价值、現实状况价值和残存价值。現实状况价值与否是市场价值取决于其現实状况用途与否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不一样的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。参見教材P97～99。

5.对于同一估价对象和同一价值時点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残存价值

D.迅速变現价值

『对的答案』B

『答案解析』本題考察的是市场价值、投资价值、谨慎价值、迅速变現价值、現实状况价值和残存价值。谨慎价值是存在不确定原因下的价值，肯定偏小;迅速变現价值不符合“合适营销”的原则，也会偏小。残存价值是在非继续运用状况下的价值，也不不小于正常的市场价值。参見教材P97～100。

6.下列有关不一样类型价值的高下关系的表述中，錯误的是()。

A.原始价值高于账面价值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.迅速变現价值低于市场价值

『对的答案』B

『答案解析』本題考察的是市场价值、投资价值、谨慎价值、迅速变現价值、現实状况价值和残存价值。由于存在折旧，因此一般状况下账面价值低于原始价值;谨慎价值是在不确定原因的状况下的评估价值，也低于市场价值;迅速变現价值不符合合适营销的原则，也会偏小。投资价值也許高于市场价值，也也許低于市场价值，取决于特定的投资者的风险和收益的偏好。参見教材P99、107。

7.某在建工程在假定未设置优先受偿权下的价值為6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同步尚有一笔贷款成数為50%，余额為1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值為()万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

『对的答案』B

『答案解析』本題考察的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。6000-1000-1000/50%=3000。要扣除拖欠工程款和已抵押担保的债权数额(初次抵押贷款余额)。参見教材P102。

8.某宗房地产未设置法定优先受偿权利下的价值為600万元，法定优先受偿款為120万元，贷款成数為6成，则该房地产的抵押贷款额度為()万元。

A.480

B.360

C.288

D.240

『对的答案』C

『答案解析』本題考察的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-120)×0.6=288万元。参見教材P102。

9.某宗房地产未设置法定优先受偿权下的价值為600万元，法定优先受偿款為50万元，贷款成数為七成，则该房地产的抵押贷款额度為()万元。

A.370

B.385

C.420

D.550

『对的答案』B

『答案解析』本題考察的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值。(600-50)×0.7=