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房地产成本核算各成本要素分摊原则
1.土地征用及拆迁补偿费
在“生产成本—房地产开发成本—[土地费用]—[公共]—[公共]”归集，分配计入成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本—房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。有关分配方法为：
（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时
方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加间接分配数，即该商品房等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。
方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。
（2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按《国有土地使用权证》所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。
自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。
售楼部所处
位置
处于某销售苑区中
相邻有若干销售苑区
图示
分摊方式
分摊至所在销售苑区（图上为
A区）
分摊至相邻销售苑区（图上为A、B、
C区）
2.前期工程费
根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。如填土工程，占地面积对其影响重大，应以占地面积为权数分配；而报建费用等规费，若是以建筑面积为计价依据，应以建筑面积为权数分配。七通一平等支出，建筑面积对其影响重大，应以建筑面积为权数进行分摊，若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑面积进行分摊。成本分摊举例：
临时施工供水设施案例。XX碧桂园发生临时施工供水设施支出56,000.00元，收益苑区均开始施工建设，建筑面积资料等齐全，因此以建筑面积为权数进行分摊，分摊结果如下：
房地产专用项目
房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸
三标段
合
业态档案 联体
双拼
高层洋房
建筑面积 5,6
88.00 2,
341.00 35,
421.00 43,450.00
占地面积 7,1
10.00 4,
682.00 23,
614.00 35,406.00
生额
56,000.00 7,3
30.91 3,
017.17 45,
651.92 56,000.00
场地平整案例。XX碧桂园发生场地平整支出885,150.00元，由于场地平整以工程量计算，与地形相关，应以占地面积为权数进行分摊，分摊结果如下：
房地产专用项目
房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸
三标段
合
业态档案 联体
双拼
高层洋房
建筑面积 5,6
88.00 2,3
41.00 35,
421.00 43,450.00
占地面积 7,1
10.00 4,6
82.00 23,
614.00 35,406.00
发生额
885,150.00 177,7
50.00 117,0
50.00 590,
350.00 885,150.00
勘测费案例。XX碧桂园支付华东勘察基础工程总公司工程勘察款425,810.00,。由于该勘测费发生时，项目未进行成本核算对象划分，且是一、二、三、标段一起进行勘测的，且咨询业务部门的意见，认为工程是根据楼型和深浅进行勘测，应用建筑面积为权数进行分摊。分摊结果如下：
房地产专用项目
房地产专用项目 XX凤鸣芷岸一标段 XX凤鸣芷岸二标段 XX凤鸣芷岸三标段
合
业态档案 联体
双拼
高层洋
房
建筑面积 5,6
88.00 2,3
41.00 35
,421.00 43,
450.00
占地面积 7,1
10.00 4,6
82.00 23
,614.00 35,
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