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房地产成本核算确定核算对象的基本原则

1.产权归属

开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。

各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。

对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。

2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。

3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。

4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象，但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－成本的结转）。

5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。

6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。